Mietsicherheit und Kaution
Wie lange hat der Vermieter Zeit, über die Kaution abzurechnen und sie zurückzuzahlen bzw. freizugeben?
Das Amtsgericht Hamburg (45 C 74/02, Urteil vom 16.12.2002, MieterJournal 1/2003 S. 10) setzt eine Frist von 3 Monaten an, die je nach den Umständen des Einzelfalls kürzer oder länger sein könne.
Ähnlich ein Beschluss des AG Ahrensburg: Die Frist zur Kautions-Abrechnung kann wesentlich kürzer als 6 Monate sein.
Sonderfall Nebenkosten
Ein Einbehalt wegen noch abzurechnender Nebenkosten ist zulässig. Der Vermieter darf bei Mietende aber nicht die gesamte Kaution, sondern allenfalls für jeweils 3 bis 4 Monate Mietzeit einen Betrag in Höhe von einer monatlichen Vorauszahlung einbehalten (AG Hamburg, 47 C 1373/95, Urteil v. 27.2.1996).
Ein Einbehalt für noch ausstehende Abrechnungen ist aber nur zulässig, soweit die Kaution zur Absicherung etwaiger Nachforderungen des Vermieters voraussichtlich benötigt wird (BGH, Urteil vom 18.1.2006, VIII ZR 71/05). Das ist nicht der Fall, wenn die letzte Abrechnung ein Guthaben des Mieters ergeben hatte (AG Hamburg, 43b C 367/97, Urteil v. 15.5.1998, MieterJournal 4/98 S.8).
Haben die bisherigen Nebenkosten-Abrechnungen stets zu Guthabensbeträgen für den Mieter geführt, so ist ein teilweiser Einbehalt der Mietkaution zur Absicherung einer Nachforderung aus einer noch zu erstellenden Nebenkosten-Abrechnung nur zulässig, wenn der Vermieter einen zu erwartenden Nachzahlungsbetrag konkret vorträgt (AG Hamburg 43 b C 133/03, Urteil vom 26.9.2003). Urteile
Kaution, Einbehalt, Betriebskostenabrechnung & Mietkaution.
Das AG Ahrensburg unterscheidet zwischen der Abrechnungsfrist von 12 Monaten für die Betriebskostenabrechnung und anderseits der Frist für die Abrechnung der Kaution und kommt zu dem Ergebnis, dass der Vermieter sich mit der Nebenkosten-Abrechnung zwar 12 Monate Zeit lassen könne, aber nicht solange die Kaution zurückhalten dürfe. Über diese – also auch über einen Teileinbehalt für die Nebenkosten – müsse er abrechnen, sobald es ihm möglich ist (46 C 943/06, Beschluss vom 5.1.2007, MieterJournal 2007, 48; ebenso: AG Hamburg-Barmbek, 813b C 34/09, Urteil vom 12.11.2009, MieterJournal 2010, 15).
Gibt es Zinsen?
Erst seit 1983 ist die Verzinsung von Mietkautionen zwingend vorgeschrieben. Davor war es zulässig, die Verzinsung auszuschließen, allerdings nur mit einer Individual-, d. h. ausgehandelten Vereinbarung. Ein formularmäßiger Verzinsungs-Ausschluss ist dagegen nicht wirksam (AG Hamburg-Altona 318a C 193/02, Urteil vom 8.1.2003, MieterJournal 1/2003 S. 10; AG Hamburg-St. Georg, 914 C 509/04, Urteil vom 24.02.2005, MieterJournal 2005, 85). Ein Ausschluss der Verzinsung in einem Altvertrag mit dem formularmäßigen Hinweis, dass die Verzinsung bereits bei der Berechnung der Miete berücksichtigt sei, ist unwirksam (AG Hamburg-Barmbek, 820 C 76/05, Urteil vom 26.08.2005, MieterJournal 2005,85).
