Minderung der Miete
Eine Minderung der Miete tritt ein, wenn der Mangel die Gebrauchstauglichkeit des Mietobjekts nicht nur unerheblich einschränkt. Ein Mangel ist dann unerheblich, wenn er leicht erkennbar ist und schnell und mit geringen Kosten beseitigt werden kann, so dass eine Mietkürzung gegen Treu und Glauben verstieße (BGH, Urteil vom 6.4.2005, XII ZR 225/03).
Die Minderung ist nicht davon abhängig, ob der Vermieter den Mangel verschuldet oder ob er sich um die Beseitigung bemüht, sondern sie tritt dann ein, wenn der Mangel besteht und dem Vermieter bekannt ist (insbesondere durch eine Mängelanzeige des Mieters). Die Bemessung der Minderung sollte dem Fachmann überlassen werden, da Mieter erfahrungsgemäß sehr häufig zu viel oder zu wenig kürzen. Wenn Sie nicht sofort mit der Kürzung beginnen wollen, zahlen Sie die Miete unter Vorbehalt. Die Minderung bezieht sich auf die Bruttomiete, also auf die Miete einschließlich der Betriebskosten und gegebenenfalls der an den Vermieter zu zahlenden Heizkosten (BGH, XII ZR 225/03, Urteil vom 6.4.2005).
Zurückbehaltungsrecht
Wenn der Vermieter einen Mangel nicht abstellt, obwohl er es könnte, darf der Mieter als zusätzliches Druckmittel einen weiteren Teil der Miete im Wege des „Zurückbehaltungsrechts“ vorläufig einbehalten.
Wichtig: Der zurückgehaltene Teil der Miete ist nicht „gespart“: erfüllt der Vermieter seine Pflichten, muss der Mieter den zurückbehaltenen Teil der Miete nachzahlen.
Sanierung
Sanierungsmaßnahmen (Reparaturen) am Mietobjekt muss der Mieter zwar hinnehmen. Er kann aber bei nicht unerheblichen Gebrauchsbeschränkungen die Miete mindern und Kostenersatz für die ihm durch die Maßnahmen entstehenden Aufwendungen verlangen, z. B. für die Kosten anderweitiger Unterkunft. Eine Mieterhöhung kann der Vermieter für Sanierungs-/Reparaturmaßnahmen nicht verlangen.
Modernisierungsmaßnahmen
Verbessert der Vermieter sein Gebäude, so ist dies oft mit Belästigungen und Einschränkungen für die Mieter verbunden (insbesondere durch Lärm und Schmutz). Auch hier ist man als Mieter grundsätzlich berechtigt, die Miete zu mindern. Bei energetischen Modernisierungen, durch die nachhaltig Endenergie eingespart wird, ist jedoch eine Minderung für die Dauer von drei Monaten ausgeschlossen. Hier muss der Vermieter beweisen, dass eine die Minderung ausschließende Maßnahme vorliegt.
Aufwendungsersatz
Aufwendungen, die dem Mieter infolge von Reparatur- oder Modernisierungsarbeiten des Vermieters entstehen, hat dieser in angemessenem Umfang zu erstatten. Bei groben Beeinträchtigungen kann z. B. Anspruch auf Ersatz anderweitiger Unterbringung bestehen.
Ersatzvornahme
Will der Mieter einen Wohnungsmangel selbst beheben (lassen), so kann er Ersatz der ihm entstehenden Kosten vom Vermieter verlangen. Das funktioniert aber nur, wenn er ihn zuvor in Verzug gesetzt hat oder wenn die umgehende Beseitigung des Mangels erforderlich war (BGH, Urteil vom 16.1.2008 – VIII ZR 222/06).
Kleinreparatur
Hierunter versteht man „das Beheben kleiner Schäden an den Installationsgegenständen für Elektrizität, Wasser und Gas, den Heiz- und Kocheinrichtungen, den Fenster- und Türverschlüssen sowie den Verschlussvorrichtungen von Fensterläden“ (§ 28 Abs. 3 Zweite Berechnungsverordnung). Die Kostenübernahme (nicht die Durchführung!) kann dem Mieter in bestimmten Grenzen durch Formularklauseln auferlegt werden. Wichtig: Eine mietvertragliche Kleinreparaturklausel verpflichtet den Mieter nicht, die Kosten größerer Reparaturen anteilig mitzutragen (OLG Düsseldorf 24 U 183/01, Urteil vom 11.6.2002, WuM 2002, 545).
Kündigung
Wegen erheblicher Wohnungsmängel kann der Mieter kündigen. Schäden stellen eine Störung des vertragsgemäßen Gebrauchs dar und schließen eine Kündigung des Mieters nur aus, wenn sie von ihm selbst zu vertreten sind. Vor einer fristlosen Kündigung muss der Mieter auch bei gesundheitsgefährdenden Mängeln (z. B. Schimmelbildung) grundsätzlich dem Vermieter zunächst eine Frist zur Behebung des Mangels setzen (BGH, Urteil vom 18.4.2007, VIII ZR 182/06). Wegen der hohen Anforderungen, die die Gerichte an die Wirksamkeit einer fristlosen Kündigung stellen, empfiehlt sich in jedem Fall die vorherige Beratung durch den Mieterverein.
Wohnraumschutzgesetz
Hier ist geregelt, wie Wohnungen mindestens beschaffen sein müssen, welche Einrichtungen der Mieter verlangen kann, mit wie vielen Personen eine Wohnung belegt werden darf und wann eine Zweckentfremdung vorliegt. Lesen Sie mehr zum Wohnraumschutzgesetz.
