13.000 Euro zurück bekommen

Für ein Rentnerehepaar im Stadtteil Lurup war es wie ein Lottogewinn: Weil es gegen die Vonovia mithilfe des Mietervereins zu Hamburg wegen einer ungerechtfertigten Modernisierungsmieterhöhung vor Gericht gezogen war und den Prozess gewonnen hat, klingelt es bei den Senioren kräftig in der Kasse. Das AG Altona (Az. 314b C 267/21) verdonnerte das Wohnungsunternehmen dazu, rund 13.000 Euro an überbezahlten Mieten zurückzuzahlen.

Das Gericht stellte in seinem Urteil fest, dass die Vonovia (wirbt mit dem Slogan: „Wir geben Menschen ein Zuhause“) das Mieterhöhungsbegehren nicht ausreichend begründet hatte. Das Unternehmen muss die wegen eines formalen Fehlers gezahlte Mieterhöhung nicht nur erstatten – sie ist auch unwirksam! Das heißt: Die Vonovia muss den ab Juli 2015 monatlich 144,02 Euro erhobenen Modernisierungszuschuss zurücküberweisen – insgesamt rund 13.000 Euro! Und es kommt zur Freude der überglücklichen Mieter noch besser: Auch in Zukunft spart das Rentnerpaar Monat für Monat 144,02 Euro – dank der Unterstützung durch den Mieterverein zu Hamburg und den freien Rechtsanwalt Lutz Witt, der die Ansprüche im Auftrag des Vereins vor Gericht durchgesetzt hat.

Der juristische Hintergrund des mieterfreundlichen Urteils: Die Modernisierungsmieterhöhung von Vonovia ist formell unwirksam, weil die einzelnen Gewerke nicht, wie es das Gesetz vorsieht, aufgegliedert waren. Die erforderliche Transparenz und Nachvollziehbarkeit war mithin nicht gegeben. „Die Rechtslage ist so, dass ein Vermieter, der bestimmte Verbesserungen an der Mietsache vornimmt, insbesondere energetische Maßnahmen wie Wärmedämmungen, von denen ja grundsätzlich auch die Mieterseite einen Vorteil haben kann, die dafür entstehenden Kosten anteilig auf die Mieter umlegen kann“, erläutert Lutz Witt. Der umlagefähige Anteil beträgt derzeit acht Prozent der Kosten der für die Wohnung aufgewendeten pro Jahr, eine Deckelung greift erst bei drei Euro pro Quadratmeter – bei günstigeren Wohnungen zwei Euro pro Quadratmeter – , sodass die Mieterhöhung tatsächlich im Einzelfall sehr hoch ausfallen kann.

Die Unternehmen der Vonovia Gruppe, zu denen verschiedene Vermieter in Hamburg gehören – wie die WG Norden, die Deutsche Annington oder die GAGFAH – haben in den vergangenen zehn Jahren umfangreich Arbeiten an vielen ihrer Häuser vorgenommen, für die sie anschließend als Modernisierungen jeweils Mieterhöhungen verlangt haben.

Mit Urteil vom 3. Mai 2022 hat das Amtsgericht Hamburg-Altona entschieden, dass die Mieterhöhung in dem vorliegenden Fall unwirksam war, weil die Vermieterseite die Mieterhöhung nicht ausreichend begründet hatte. „Bei dieser formellen Fehler kam es schon nicht mehr auf  eventuell enthaltene Instandsetzungskosten an, was die Mieterseite aber ebenfalls gerügt hatte“, erläutert Rechtsanwalt Lutz Witt. „Wichtig war in diesem Verfahren, dass nicht nur die Rückforderung der gezahlten Mieterhöhung geltend gemacht wurde, sondern gleichzeitig im Wege der Feststellungsklage auch die Feststellung der Unwirksamkeit der Modernisierungsmieterhöhung erreicht wurde“, so Witt.

Die beiden Mitglieder des Mietervereins, die den Mut und die Standfestigkeit hatten, dem Immobiliengiganten die Stirn zu zeigen und vor Gericht zu ziehen, sparen demnach auch in Zukunft kräftig – jedes Jahr 1.728,24 Euro! Das reicht nicht nur für einen neuen Kühlschrank, sondern auch für einen Kurzurlaub …

Rechtsanwalt Lutz Witt macht auch den Mietparteien in der Luruper Wohnanlage Mut, die noch nicht geklagt haben: „Selbst wenn die formellen Fehler, auf denen das Urteil des AG Altona beruht, nicht greifen sollten, so ist bei Modernisierungsmieterhöhungen immer zu prüfen, ob in der Umlage nicht auch Kosten für Instandsetzungen enthalten sind, die nicht umgelegt werden dürften.“

Weil bei der Vonovia nicht nur Betriebskostenabrechnung häufig fehlerhaft sind, könnten sich womöglich auch die Nachbarn der beiden Senioren bald über einen Geldsegen freuen – aber nur, wenn sie ihre Abrechnungen vom Mieterverein vor der Verjährung ihrer Ansprüche prüfen lassen!