Berücksichtigung einer Minderung bei der jährlichen Nebenkostenabrechnung
Ausgangspunkt für die Berechnung einer Minderung ist die Jahresbruttomiete. Neben der Nettokaltmiete werden demnach auch die Vorauszahlungen für die Nebenkosten berücksichtig. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs erstreckt sich eine gerechtfertigt durchgeführte Minderung zudem auch auf die Nebenkostenabrechnung, denn erst mit Erstellung der Abrechnung kann die eigentliche Gesamtmiete abschließend ermittelt werden.
Ausgangspunkt für die Berechnung einer Minderung ist die Jahresbruttomiete. Neben der Nettokaltmiete werden demnach auch die Vorauszahlungen für die Nebenkosten berücksichtig. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs erstreckt sich eine gerechtfertigt durchgeführte Minderung zudem auch auf die Nebenkostenabrechnung, denn erst mit Erstellung der Abrechnung kann die eigentliche Gesamtmiete abschließend ermittelt werden. Endet daher die Nebenkostenabrechnung mit einer Nachzahlung für den Mieter, sollte bei einer unstreitig durchgeführten Minderung der Nachzahlungsbetrag noch einmal korrigiert werden.
Beispiel: Die Nettomiete beträgt 500 €, die Vorauszahlungen auf Betriebskosten 100 €. Der Mieter mindert die Miete über 4 Monate mit 20 %. Die im Folgejahr aufgestellte Betriebskostenabrechnung endet mit Gesamtkosten für den Mieter von 1.800 €. Ohne die Minderung müsste der Mieter also 600 € nachzahlen.
Am einfachsten ist folgende Berechnung:
Der Nachzahlungsbetrag sollte auf eine monatliche Nachzahlung berechnet und sodann die Mietminderung berücksichtigt werden.
600 € Nachzahlung für das gesamte Abrechnungsjahr : 12 Monate= 50 € Nachzahlung im Monat.
8 Monate ohne Minderung = 400 € (8 x 50 € = 400 €) Nachzahlung für diesen Zeitraum
4 Monate 20 % Minderung = 160 € (4 x 50 € = 200 € abzügl. 20 % Minderung) Nachzahlung
Insgesamt: 560 € Nachzahlung.
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