Mieterhöhung immer prüfen!

Verlangt die Vermieterseite die sogenannte Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete, also eine Mieterhöhung, sollten Mieter:innen einiges beachten.

Nach dem Erscheinen des Mietenspiegels 2023 vergangene Woche werden nun viele Hamburger Mieter:innen eine Mieterhöhung im Briefkasten finden. Die durchschnittliche Nettokaltmiete hat sich seit 2021 um 5,8 Prozent von 9,29 Euro auf 9,83 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2023 erhöht hat. Wie immer nach dem Erscheinen des Mietenspiegels appelliert der Mieterverein an alle Mieter:innen in Hamburg, keine Mietererhöhung ungeprüft zu akzeptieren. Denn jede unberechtigte Mieterhöhung benachteiligt nicht nur den unmittelbar betroffenen Haushalt, sondern führt auch dazu, dass die überhöhten Mieten die Grundlage des nächsten Mietenspiegels bilden und damit ursächlich für den starken Anstieg der ortsüblichen Miete in Hamburg sind.

Verlangt die Vermieterseite die sogenannte Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete – eine freundliche Umschreibung für die Erhöhung der Nettokaltmiete –, sollte Folgendes beachtet werden:

Eine Erhöhung der Nettokaltmiete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete kann verlangt werden, wenn der Mietvertrag weder eine Staffel- noch Indexmietenvereinbarung enthält.
Sie haben nach Erhalt des Mieterhöhungsbegehrens zwei Kalendermonate Zeit, der Erhöhung zuzustimmen. Beispiel: Geht die Mieterhöhung im Dezember zu, läuft die Frist zur Zustimmung bis zum 29. Februar. Die erhöhte Miete, sofern gerechtfertigt, muss ab dem 1. März gezahlt werden.
Die Mieterhöhung muss begründet sein. Für die meisten Hamburger Wohnungen ist der Mietenspiegel maßgeblich. Wenn der Hamburger Mietenspiegel Werte für die Wohnung enthält, muss zumindest das einschlägige Rasterfeld benannt werden.
Allein die tatsächliche Größe der vermieteten Wohnung ist maßgeblich für die Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete. Nachmessen lohnt sich also! Auch wenn die tatsächliche Wohnfläche nur geringfügig kleiner ist als im Mietvertrag festgehalten, kann der Mieter oder die Mieterin verlangen, die Mieterhöhung anhand dieser tatsächlichen Fläche zu berechnen.
Die bisherige Miete muss seit mindestens zwölf Monaten unverändert geblieben sein (abgesehen von Erhöhungen der Betriebskosten oder nach Modernisierungsmaßnahmen). Diese Sperrfrist beginnt mit dem Wirksamwerden der letzten Mieterhöhung oder dem Mietvertragsbeginn. Wurde die Sperrfrist nicht eingehalten, ist das Mieterhöhungsverlangen unwirksam.
Die neue Nettomiete darf gegenüber der vor drei Jahren gezahlten Miete nicht mehr als 15 Prozent steigen (Kappungsgrenze).
Es besteht durchaus die Möglichkeit, eine Teilzustimmung vorzunehmen, wenn wesentliche Ausstattungsmerkmale fehlen, Lagenachteile oder andere negative Merkmale nicht berücksichtigt wurden. Da die Vermieterseite Klage auf Zustimmung zur geforderten Miete einreichen kann, sollte dies rechtlich geprüft werden.
Nach Ablauf der Zustimmungsfrist (in unserem Beispiel der 29. Februar 2024) muss der Vermieter sich bei einer Ablehnung entscheiden, ob Klage auf Zustimmung bis zum 31.5.2024 erhoben wird. Eine Kündigung ist nicht möglich!
Der Online-Check zur Mieterhöhung des Mietervereins gibt einen ersten Hinweis darauf, ob die geforderte Mieterhöhung gerechtfertigt ist. Der Check steht allen Hamburger Mieter:innen auf mieterverein-hamburg.de/online-checks kostenlos zur Verfügung.
Hamburgs Mieter:innen erhalten außerdem unter der Mieter-Hotline 040 / 8 79 79-345 allgemeine Auskünfte zu Mieterhöhungen und können sich auf mieterverein-hamburg.de/ratgeber/mieterhoehung informieren.