Abrechnung der Warmwasserkosten/ hoher Wohnungsleerstand

BGH, Urteil vom 10. Dezember 2014- VIII ZR 9/14 

Keine Ausnahme von der Pflicht zur verbrauchsabhängigen Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten bei hohem Leerstand. Eine Korrektur und damit Kürzung der Kosten kann nach Treu und Glauben erforderlich sein.

Die Mieterin hat eine 47,46 Quadratmeter große Wohnung in einem Familienhaus mit 28 Wohneinheiten in Frankfurt/Oder gemietet. Weil die Vermieterin das Haus abreißen wollte, waren Ende 2011 nur noch wenige Wohnungen belegt. Dies führte dazu, dass die für alle Wohnungen ausgelegte Heizungs- und Warmwasseranlage, gemessen an dem geringen Verbrauch der verbliebenen Mieter, überdimensioniert war. Für das Abrechnungsjahr 2011 legte die Vermieterin die angefallenen Warmwasserkosten von 7.848,61 Euro zu 50 Prozent nach Wohnfläche und zu 50 Prozent nach Verbrauch um. Der Wohnflächenanteil der Mieterin betrug 131,02 Euro und nach dem ihr zugeordneten Verbrauch 1.195,06 Euro. Den Verbrauchsanteil reduzierte die Vermieterin im Nachhinein auf 597,53 Euro, sodass die Mieterin mit Warmwasserkosten von 728,55 Euro belastet wurde. Weil die Mieterin sich weigerte, die hohen auf den Leerstand zurückzuführenden Kosten zu bezahlen, erhob die Vermieterin Klage beim Amtsgericht und bekam Recht. Das Landgericht Frankfurt/Oder hat demgegenüber die Klage abgewiesen und angenommen, dass der hohe Leerstand dazu führt, dass eine verbrauchsabhängige Abrechnung zu nicht ordnungsgemäßen Ergebnissen führt. Die Revision der Vermieterin hatte Erfolg. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass auch bei hohen Leerständen es grundsätzlich bei der gesetzlichen Vorgabe verbleibt, wonach die Kosten mindestens 50 Prozent nach Verbrauch umzulegen sind. Die Bundesrichter stellten fest, dass auch bei der dann unwirtschaftlich arbeitenden Heizanlage eine Ausnahme von der Pflicht zur verbrauchsabhängigen Abrechnung nicht angenommen werden kann. Hohe Leerstände können aber in Einzelfällen dazu führen, dass eine angemessene und als gerecht empfundene Kostenverteilung nicht mehr gegeben ist. In diesen Fällen kann nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) eine Anspruchsbegrenzung erfolgen. Weil die Vermieterin den für die Mieterin günstigen Maßstab (50 Prozent) gewählt hat und lediglich die Hälfte der Verbrauchskosten der Mieterin berechnete, erscheinen die Warmwasserkosten der Mieterin nicht völlig untragbar. Der Wegfall der Mieteinnahmen durch die leerstehenden Wohnungen und der Wohnflächenanteil der Heizkosten führen zu erheblichen Mehrkosten bei der Vermieterin. Aus diesem Grund erscheint es nicht unangemessen, dass auch die Mieterin einen nicht ganz unerheblichen Teil der leerstandsbedingten Mehrkosten der Heizanlage zu tragen habe.

Kommentar: Die Entscheidung ist nicht nur problematisch, sondern auch sehr bedenklich. Der Gesetzgeber hat die Pflicht, Heizkosten nach Verbrauch abzurechnen, deshalb eingeführt, um Anreize für den sparsamen Umgang mit der Ressource Energie zu geben. Wie dieser Gesetzeszweck in einem vom Vermieter fast „leergezogenen“ Wohnhaus von den wenigen verbliebenen Mietern, die einer überdimensionierten und unwirtschaftlich arbeitenden Heizanlage ausgesetzt sind, erfüllt werden kann, ist nicht ersichtlich. Aus diesem Grund hat noch das Landgericht Frankfurt/Oder in analoger Anwendung der in der Heizkostenkostenverordnung vorgesehenen Ausnahmetatbestände festgestellt, dass eine verbrauchsabhängige Zuordnung der Kosten nicht erfolgen kann. Immerhin haben die Karlsruher Richter erkannt, dass die Abrechnung der Heizkosten nach Verbrauch bei hohen Leerständen zu Verwerfungen führen können, die es nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) erforderlich machen, eine Kürzung der errechneten Kosten vorzunehmen. Erstaunlich ist aber dabei, dass bei den dort angestellten Erwägungen das beim Vermieter liegende unternehmerische Risiko des selbst herbeigeführten Leerstandes zum erheblichen Teil auf den Mieter verlagert wird.