Anerkennung der Betriebskosten durch Mieter schließt Einwendungen aus

Die Mietvertragsparteien können einen Streit bezüglich eines Nebenkostensaldos durch eine Einigung beenden. Voraussetzung ist, dass eine ausreichende Kompensation des Mieters durch die Einigung mit dem Vermieter erkennbar ist.

Urteil vom 28. Oktober 2020 – VIII ZR 230/19

Der Mieter weigerte sich zunächst, eine nach seiner Ansicht unwirksame Betriebskostenabrechnung anzuerkennen. Im Zuge eines späteren Räumungsverfahrens gewährte die Vermieterin ihm eine Verlängerung des Mietverhältnisses bis Ende April 2017. Kurz vor Monatsende bat der Mieter um eine weitere Verlängerung. Diese wurde von der Vermieterin für Mai und Juni gegen eine Nutzungsentschädigung in Höhe von jeweils 190 Euro sowie Zahlung der noch ausstehenden Nebenkosten in Höhe von circa 1.600 Euro gewährt. Der Mieter nahm das Angebot ausdrücklich an und zog Anfang Juli aus, ohne jedoch die zugesagte Zahlung zu leisten. Er hielt die Vereinbarung für unwirksam, da keine wirksame Betriebskostenabrechnung vorläge. Das Amts- sowie auch das Landgericht verurteilten den Mieter zur Zahlung.

Der Bundesgerichtshof entschied ebenfalls zugunsten der Vermieterin. Wegen der konkreten Zusage bezüglich der Begleichung der Strom- und Wasserkosten habe eine wirksame Vereinbarung vorgelegen. Eventuell formelle oder inhaltliche Fehler der Abrechnung seien hierbei unerheblich. Zwar habe ein Mieter laut Gesetz generell ein Jahr Zeit, gegen eine Abrechnung Einwände zu erheben – eine Verkürzung dieser Einwendungsfrist sei daher grundsätzlich zu Lasten der Mieter ausgeschlossen. Im vorliegenden Fall existierte jedoch keine Vereinbarung, die dem Mieter Einwendungen gegen die Abrechnung von vornherein ausschließen beziehungsweise einschränken würde. Hier habe der Mieter die Schuld ausdrücklich anerkannt, um sich im gleichen Zuge einen Vorteil, nämlich die Verlängerung der begehrten Wohndauer, zu verschaffen. Er sei daher nicht schutzwürdig gewesen und an seine schriftliche Zahlungszusage gebunden.

Kommentar: Die Entscheidung ist nachvollziehbar. Gleichzeitig kann sie sich jedoch lediglich auf vergleichbare Sachverhalte beschränken, bei denen die Mieter eine Zahlung auf eine an sich strittige und mithin nicht anerkannte Forderung leisten, um sich einen anderweitigen konkreten Vorteil, wie hier die Verlängerung einer Räumungsfrist, zu verschaffen. In allen anderen Fällen kann daher grundsätzlich eine Zahlungszusage oder kommentarlose Zahlung auf eine Forderung, beziehungsweise auch die Annahme eines Guthabens nicht ohne Weiteres eine Verkürzung der Prüfungsmöglichkeit innerhalb der Einjahresfrist zur Folge haben.