Anforderungen an den Schallschutz nach Umbauarbeiten am Wohngebäude

BGH, Urteil vom 5. Juni 2013 – VIII ZR 287/12

Der Kläger ist seit 1985 Mieter einer Wohnung des Beklagten in Mannheim. Es handelt sich um ein nach dem zweiten Weltkrieg im Jahre 1992 wieder aufgebautes Wohngebäude. Im Jahre 2003 ließ der Vermieter in der über der Wohnung des Mieters liegenden Dachgeschosswohnung Bauarbeiten ausführen, wodurch zwei Wohnungen entstanden. Der Estrich wurde auf 12% der Gesamtfläche entfernt und erneuert und im restlichen Bereich für die Verlegung eines neuen Bodenbelages abgeschliffen und verspachtelt. Der Mieter beanstandete im Jahre 2008 neben anderen Mängeln eine unzureichende Schallisolierung seiner Wohnung zu den Dachgeschosswohnungen. Er ist der Ansicht, dass die Schallisolierung weder dem im Jahr 1952 noch dem im Jahr 2003 geltenden Stand entspräche und zahlte die Miete mit einem Minderungsvorbehalt von 20%. Mit seiner Klage gegen den Vermieter auf Rückzahlung von 20% der in der Zeit von September 2007 bis April 2009 gezahlten Miete hatte der Mieter sowohl vor dem Amtsgericht als auch Landgericht Mannheim erfolgt. Auf die Revision des Vermieters hat der Bundesgerichtshof die Entscheidungen der Vorinstanzen aufgehoben. Haben Mieter und Vermieter keine konkreten Vereinbarungen zum Schallschutz getroffen, gilt der Schallschutz als vertragsgemäß der den technischen Normen entspricht, die bei der Errichtung des Gebäudes im Jahre 1952 galten, so die Karlsruher Richter. Der Umstand, dass der Vermieter den Estrich abgeschliffen und verspachtelt und ihn lediglich auf 12 % der Gesamtfläche entfernt und erneuert hat, rechtfertigt nicht, auf die zur Zeit der Durchführung der Arbeiten geltenden Schallschutzwerte abzustellen. Denn die Maßnahme ist von der Intensität des Eingriffs in die Gebäudesubstanz her mit einem Neubau oder einer grundlegenden Veränderung des Gebäudes nicht vergleichbar. Ein Mieter kann nicht erwarten, dass eine Baumaßnahme so ausgeführt wird, dass der Schallschutz ausreichend den höheren Anforderungen der zur Zeit der Durchführung der Arbeiten geltenden DIN-Normen genügt. Die Mietminderung des Mieters ist deshalb nicht gerechtfertigt, weil der Tritt – und Luftschallschutz der Wohnung als ausreichend und vertragsgemäß zu bewerten ist.

Kommentar: Auch mit dieser Entscheidung setzt der Bundesgerichtshof seine bisherige Rechtsprechung fort, wonach ein Vermieter zu einer nachträglichen Verbesserung des Schallschutzes nur dann verpflichtet ist, wenn er neu baut und das Gebäude grundlegend verändert. Danach haben die Mieter lediglich Anspruch auf den Schallschutz ihrer Wohnung, der bei Errichtung des Wohngebäudes galt. Der oft gegebene Rat, dass der Mieter mit dem Vermieter auch bei älteren Wohngebäuden vertraglich einen aktuell geltenden höheren Schallschutz vertraglich vereinbaren kann, ist insbesondere in Regionen mit angespannten Wohnungsmärkten wenig hilfreich. Viel interessanter dürfte hier die Erkenntnis sein, dass schon geringfügige unsachgemäße Eingriffe in die Bausubstanz eines Wohngebäudes dazu führen, dass der zum Zeitpunkt des Erbauens des Gebäudes geschaffene Schallschutz unterschritten wird. Zu denken dabei ist an den gesamten vor 1945 erbauten Gebäudebestand. Unter Berücksichtigung der diversen Substanzeingriffe, die seit Anfang des 20. Jahrhunderts und während der Weltkriege in diesen Gebäudebestand vorgenommen wurden, ist in den seltensten Fällen davon auszugehen, dass der ursprünglich verbaute Schallschutz keinen Schaden genommen hat.