Anwendbarkeit der Mietpreisbremse bei erfolgten Modernisierungen

Werden bei Modernisierungsmaßnahmen auch Instandhaltungsarbeiten vorgenommen, dürfen diese nicht mieterhöhend berücksichtigt werden. Es kommt zudem nicht allein auf die Kosten, sondern auch auf den Zustand der Wohnung nach Abschluss der Arbeiten an.

Urteil vom 11. November 2020 – VIII ZR 369/18

Die Wohnung in Berlin wurde 2016 zu einer Miete von 13,99 Euro pro Quadratmeter neu vermietet. Die Mieter rügten einen Verstoß gegen die Mietpreisbremse. Die Vermieterin hielt die Miete aufgrund durchgeführter Modernisierungen für zulässig und verweigerte eine Reduzierung.

Sie habe nach Auszug der Vormieter Küche und Bad neu gefliest. Zudem seien eine Küche eingebaut sowie die sanitären Einrichtungen ausgetauscht worden. Ebenso seien die Elektro-Anlage erneuert und ein Parkettboden verlegt worden. Insgesamt seien hierbei circa 58.500 Euro angefallen. Das Landgericht verneinte einen Verstoß gegen die Mietpreisbremse, da die Aufwendungen ein Drittel der Neubaukosten einer vergleichbaren Wohnung – ohne Grundstück – ausmachen würden.

Der BGH entschied jedoch, dass das Landgericht den Fall erneut zu prüfen habe. Bei dem genannten Aufwand sei zwar von einer umfassenden Modernisierung auszugehen, die einen Verstoß gegen die Mietpreisbremse ausschließen könnte. Hierbei seien jedoch gleichzeitig erfolgte Erhaltungsmaßnahmen nicht zu berücksichtigen.

Soweit Einrichtungen vor einer Neuvermietung erneuert werden, die zwar alt, aber nicht defekt, sondern lediglich abgenutzt sind, zählten die hierfür angefallenen Kosten nicht mit. Es handele sich hierbei lediglich um sogenannte modernisierende Instandhaltungsmaßnahmen. Zudem komme es nicht allein auf die Kosten an. Um eine Ausnahme von der Mietpreisbremse zu rechtfertigen, müsse die Wohnung nach erfolgter Modernisierung im Wesentlichen dem Standard einer Neubauwohnung entsprechen. Voraussetzung hierfür wäre grundsätzlich auch ein Heizungsaustausch, neuer Fenster sowie eine Wärmedämmung der Fassade.

Kommentar: Vermieter berufen sich häufig auf die Nichtanwendbarkeit der Mietpreisbremse unter Hinweis auf Modernisierungsaufwendungen vor Mietbeginn. Oftmals sind diese jedoch aufgrund einer alten Ausstattung der Wohnung ohnehin zwecks Erlangung einer angemessenen Miete geboten. Allein durch die Erneuerung der Ausstattung der Wohnung ist daher eine überhöhte Miete nicht gerechtfertigt. In der Praxis werden die Mieterrechte durch dieses Urteil gestärkt. Aufgrund der komplexen Rechtsmaterie sollten die Mieter sich jedoch stets Rechtsrat einholen, zumal nicht selten eine Mietreduzierung möglich ist. Lediglich eine Kernsanierung der Wohnung dürfte einen Verstoß gegen die Mietpreisbremse ausschließen.