Beachtung des Wirtschaftlichkeits­gebots bei Betriebskosten

Urteil vom 25. Januar 2023 – VIII ZR 230/21

Die Mieter eines Mehrfamilienhauses begehrten festzustellen, dass die Kosten für das Müllmanagement nicht umlagefähig seien und zudem mit einem Betrag in Höhe von 56,04 Euro jährlich in dem Zeitraum 2016 bis 2018 zu hoch ausfielen. Die Vermieterin hatte die Dienstleistungsfirma bereits im Jahr 2010 beauftragt, den Müll zu sortieren, die Restabfallmenge pro Haushalt zu erfassen sowie die Standorte der Behältnisse zu reinigen. Die später mit den Mietern begründeten Mietverträge regelten, dass das Müllmanagement als Betriebskosten umlagefähig sei. Vor dem Landgericht erhielten die Mieter Recht. Die Vermieterin habe nicht dargelegt, dass diese Kosten im Rahmen einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung der Wohnanlage erforderlich gewesen seien.

Der BGH hat das Urteil aufgehoben und die Sache zur Neuverhandlung an das Landgericht zurückverwiesen. Es gehöre zwar grundsätzlich zu den vertraglichen Nebenpflichten des Vermieters, den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Vorliegend könne die Vermieterin durch einen unter Umständen ungünstigen Vertrag mit dem Dienstleistungsunternehmen nicht gegen den Wirtschaftlichkeitsgrundsatz verstoßen haben, da bei Abschluss des Vertrages im Jahr 2010 die betroffenen Mietverhältnisse mit den klagenden Mietern noch nicht existierten. Ein Verstoß gegen das Gebot der Wirtschaftlichkeit könne daher lediglich in Betracht kommen, soweit es ihr möglich gewesen wäre, in den Folgejahren den eventuell ungünstigen Vertrag abzuändern beziehungsweise zu kündigen, um auf diese Weise beim Müllmanagement ein angemesseneres Kosten-Nutzen-Verhältnis sicherzustellen. Dass ihr dieses möglich beziehungsweise wirtschaftlich zumutbar gewesen sei, hätte durch die Mieter dargelegt und bewiesen werden müssen. Die Beweislast bezöge sich zudem nicht allein auf die Kostenhöhe, sondern auch auf das Erfordernis eines Müllmanagements in der Anlage.

Kommentar: Ein Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot ist für Mieter regelmäßig nicht einfach zu beweisen. Es hätte durch Einsichtnahme in die Unterlagen geklärt werden müssen, ob die Verträge in den Folgejahren hätten angepasst werden können. Der Nachweis, dass vorliegend eine entsprechende Dienstleistung zudem überflüssig sei, ist ebenfalls häufig nicht zu erbringen. Hinsichtlich eventuell zu hoher Kosten haben die Mieter zudem passende Vergleichsangebote einzuholen. Allein hieran scheitert ebenso oftmals der Nachweis der Unwirtschaftlichkeit, da die Mieter üblicherweise keine Kostenvoranschläge für entsprechende Tätigkeiten, die regelmäßig durch die Vermieterseite beauftragt werden, erhalten dürften.