Beseitigungskosten eines morschen Baums

Urteil vom 10. November 2021 – VIII ZR 107/20

Die Genossenschaft berechnete bei der Betriebskostenposition „Gartenpflege“ Kosten für das Fällen einer morschen Birke in Höhe von 2.500 Euro. Den sich für die Mieterin ergebenden Betrag von 415 Euro zahlte diese lediglich unter Vorbehalt und forderte diesen vor Gericht zurück. Sie trug vor, dass es sich hierbei um nicht umlagefähige Gartenpflegekosten handelte. In den Vorinstanzen und nunmehr auch vor dem BGH konnte die Genossenschaft sich hingegen durchsetzen. Hiernach gehörten auch die Kosten für das Fällen eines morschen und insoweit nicht mehr standsicheren Baums zu den umlagefähigen Gartenpflegekosten. Hierbei handele es sich um eine regelmäßig erforderliche Maßnahme der Gartenpflege. In der Betriebskostenverordnung seien zwar lediglich die Kosten der Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen genannt. Die Erneuerung setze jedoch die vorherige Entfernung voraus. Es handele sich hierbei auch nicht um Instandsetzungskosten, die nicht umlagefähig wären. Mit dem Fällen eines Baums werde nicht ein Mangel der Mietsache beseitigt. Es sei zudem unerheblich, dass die Baumfällungen nicht jährlich, sondern in längeren – jedoch regelmäßig wiederkehrenden – Abständen erforderlich seien. Daher fielen bei den Gartenpflegekosten ohnehin oftmals längere und nicht vorhersehbare Zeitabstände an. Schließlich seien die Kosten für die Mieter, die in einer Wohnanlage mit vielen Bäumen lebten und von einem entsprechenden Wohnwert profitierten, die Notwendigkeit hin und wieder nötiger Fällungen vorhersehbar.

Kommentar: Die Entscheidung macht deutlich, dass Bewohner einer auch mit altem Baumbestand bestückten Anlage teilweise mit plötzlich anfallenden erheblichen Gartenpflegekosten zu rechnen haben. Diese Kosten sind daher auch von Mietern zu tragen, die unter Umständen nur kurzfristig in der Anlage wohnen und auch nicht einwenden können, dass entsprechende „Extremumlagen“ besser über mehrere Jahre zu verteilen seien. Die Kosten sind vielmehr jeweils in dem Abrechnungsjahr vollständig zu erheben. Bei der Kalkulation zukünftig unter Umständen entstehender Mehrbelastungen, insbesondere bei Vorhandensein eines umfassenden Altbaumbestands, müssen Mieter dieses Kostenrisiko deshalb einkalkulieren.