Betriebskosten: Einsichtsrecht auch in Zahlungsbelege

Das Einsichtsrecht des Mieters zur Prüfung von Nebenkostenforderungen erstreckt sich auch auf die zugrundeliegenden Zahlungs- und nicht nur auf die Rechnungsbelege.

Urteil vom 9. Dezember 2020 – VIII ZR 118/19

Die Vermieterin forderte eine Betriebskostennachzahlung. Der Mieter verweigerte die Zahlung, da ihm die Einsichtnahme in die zugrundeliegenden Zahlungsbelege verwehrt worden war. Allein die Belegeinsicht in die einzelnen Rechnungen reichte ihm nicht aus. Vor dem Amtsgericht bekam die Vermieterin recht. Hingegen entschied das Landgericht, dass der Mieter bis zur Ermöglichung der Einsicht in die Zahlungsbelege ein Zurückbehaltungsrecht habe.

Auch der BGH schloss sich dieser Ansicht an. Das Einsichtsrecht erstrecke sich auch auf die Zahlungsbelege. Hier würde es auch keinen Unterschied bedeuten, ob die Vermieterin nach dem so genannten „Abfluss- oder Leistungsprinzip“ abrechnen würde. Beim Abflussprinzip geht es um Kosten, die im Abrechnungszeitraum tatsächlich bezahlt wurden. Beim Leistungsprinzip handelt es sich um Kosten, die im Abrechnungszeitraum angefallen sind. Grundsätzlich steht dem Vermieter bei der Betriebskostenabrechnung ein Wahlrecht zu. Auch beim Leistungsprinzip würden in der Regel die Zahlungsbelege bereits vorliegen, da die Nebenkostenabrechnungen meist erst Monate später vorgelegt werden. Sollte eine Zahlung durch den Vermieter gleichwohl noch nicht geleistet worden sein, bestünde für die Mieterseite jedenfalls Anlass für Nachfragen oder die Erhebung entsprechender Einwendungen. Es sei grundsätzlich nicht auszuschließen, dass Kürzungen gegenüber einzelnen Rechnungen vorgenommen oder auch gewährt würden. Bis zur Vorlage der Zahlungsbelege könne daher die Nachzahlung verweigert werden.

Kommentar: Die Entscheidung ist zu begrüßen. Ein vernünftiger Grund, die Einsichtnahme in die vorliegenden Zahlungsbelege zu verweigern, ist nicht ersichtlich. Insbesondere auch bei vermeintlich deutlich höheren Kosten einzelner Betriebskostenpositionen im Vergleich zu den Vorjahren schafft eine Einsichtnahme in die Zahlungsbelege für die Mieter eine abschließende Klarheit. Nicht selten erfolgen auch seitens der Vermieter bei entsprechenden Schlechtleistungen, beispielsweise bei Hausmeisterdiensten, Kürzungen beziehungsweise einvernehmliche Preisnachlässe auf die vorliegenden Rechnungen, sodass ein Belegeinsichtsrecht sich notwendig auch auf den Zahlungsnachweis bezieht.