Betriebskosten im Vermietungskonzern

Urteil vom 27.10.2021 – VIII ZR 114/21
Urteil vom 27.10.2021 – VIII ZR 102/21

Der Bundesgerichtshof hat mit diesen beiden Entscheidungen Grundlagen für die Abrechnung von Betriebskosten im Vermietungskonzern am Beispiel der Vonovia gelegt.

Zum Hintergrund: Die immer komplexer werdenden Strukturen von Konzernvermietern wie Vonovia haben Folgen für die Überprüfbarkeit von Betriebskostenabrechnungen. Konzernvermieter sind Firmengruppen, die die ursprünglichen Funktionen des Vermieters (Eigentümerfunktion, Immobilienunterhalter, Verwalter und Entscheidungsträger) auf verschiedene juristische Personen aufteilen. Sie beinhalten mindestens eine immobilienhaltende Tochtergesellschaft, mit der auch Mietverträge geschlossen werden. Die immobilienunterhaltenden Funktionen werden in weitere Tochtergesellschaften verlagert. Eine Tochtergesellschaft ist für die Verwaltung der Immobilien inklusive der Abrechnung der Betriebskosten zuständig. Führt die Tochtergesellschaft betriebskostenrelevante Arbeiten wie zum Beispiel Hausmeisterdienste durch, kann sie sich weiterer Subunternehmer bedienen und dafür Verträge abschließen. Die Konzernmuttergesellschaft als Entscheidungsträgerin hat dabei regelmäßig die vollständige Kontrolle.

Bei der Überprüfung der Umlagefähigkeit der Betriebskosten stellt sich die Frage, ob der Mieter neben den Verträgen zwischen immobilienhaltender und immobilienunterhaltender Gesellschaft auch die geschlossenen Verträge zwischen der immobilienunterhaltenden Gesellschaft und dem Subunternehmen prüfen darf. So könnte geprüft werden, ob nur die tatsächlichen Kosten für die Dienstleistung abgerechnet wurden, oder ob der Konzern womöglich satte Gewinne auf Kosten der Mieter erwirtschaftet.

Der Bundesgerichtshof hat diesen Anspruch nicht uneingeschränkt bejaht. Dabei ging er davon aus, dass bei rechtlicher Selbständigkeit der einzelnen Konzerngesellschaften grundsätzlich keine Pflicht zur Vorlage der Verträge mit dem Subunternehmen bestehe.

Kommentar: Die nähere Auseinandersetzung mit dem Firmengeflecht der Vonovia und anderer im Konzern organisierter Vermieter zeigt deutlich, dass die vom BGH angenommene Selbständigkeit der Tochtergesellschaften nicht gegeben ist. Damit bedarf die Klärung des Umfangs des Anspruchs auf Belegeinsicht des Mieters in solchen Fällen weiterer Grundsatzentscheidungen. Gleichwohl verbucht die Vonovia die Entscheidung des BGH VIII ZR 102/21 als Beleg für die generelle Zulässigkeit ihrer Abrechnungspraxis. Dieses Missverständnis kann bei oberflächlicher Befassung mit der Materie durchaus entstehen. Für die Mieter ist es daher umso wichtiger, im Rahmen ihrer Einwendungen gegen Nebenkostenabrechnungen von Konzernvermietern auch die organisatorischen Strukturen und Zusammenhänge aufzuzeigen, damit ein dann mit der Sache befasstes Gericht zu tatsächlich und rechtlich korrekten Ergebnissen kommt.