Betriebskosten / Sach- und Arbeitsleistungen des Vermieters

Der Vermieter darf die von seinem Personal erbrachten Hausmeister- und Gartenpflegekosten nach den fiktiven Kosten abrechnen, die durch die Beauftragung eines Dritten entstanden wären. Die angesetzten fiktiven Kosten sind dann ausreichend dargelegt, wenn ein detailliertes Leistungsverzeichnis über die anfallenden Arbeiten sowie ein darauf beruhendes Angebot eines Unternehmens vorgelegt wird.

BGH, Urteil vom 14. November 2012 VIII ZR 41/12

Der Beklagte ist Mieter einer Wohnung der Klägerin in Köln. Die Parteien des Mietvertrags streiten anlässlich der Betriebskostenabrechnung über die Positionen „Gartenpflege“ und „Hausmeister“.

Darin hat die Vermieterin die fiktiven Kosten eines Drittunternehmens eingesetzt statt der tatsächlich durch den Einsatz des eigenen Personals entstandenen Kosten. Das Amtsgericht Köln hat die Klage der Vermieterin erwartungsgemäß abgewiesen. Das Landgericht Köln hat demgegenüber der Vermieterin Recht gegeben und der Klage stattgegeben. Die Revision des Mieters blieb ohne Erfolg. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass ein Vermieter die von seinem Personal erbrachten Hausmeisterund Gartenpflegearbeiten nach den fiktiven Kosten abrechnen darf, die durch Beauftragung eines Dritten entstanden wären. Dadurch soll dem Vermieter die Abrechnung der Betriebskosten erleichtert werden. Die angesetzten fiktiven Kosten sind dann ausreichend dargelegt, wenn ein detailliertes Leistungsverzeichnis über die anfallenden Arbeiten sowie das darauf beruhende Angebot eines Unternehmens vorgelegt wird.

Kommentar: In der Rechtsprechung und der juristischen Literatur galt bisher der Grundsatz, dass der Vermieter nur die Kosten abrechnen durfte, die ihm tatsächlich entstanden sind. Dazu gehörten Kosten für ein beauftragtes Drittunternehmen oder Kosten für Angestellte, die Hausmeisterund Gartenarbeiten erbrachten. Der Bundesgerichtshof sah sich nunmehr veranlasst, diesen Grundsatz aufzuheben und aus Vereinfachungsgründen erstmals der Vermieterseite die Möglichkeit anhand zu geben, mit der Betriebskostenabrechnung Geld zu verdienen. Mit dieser falschen und nicht nachvollziehbaren Entscheidung haben die Bundesrichter der Vermieterseite neben den Einnahmen aus den Nettokaltmieten auch die Einnahmequelle eröffnet, Gewinne aus Betriebskostenabrechnungen zu generieren. Weil Betriebskosten bisher bei Vermietern lediglich durchlaufende Posten waren, sind in den vergangenen Jahren große Anstrengungen unternommen worden, diese Kostenpositionen schon im eigenen Interesse zu begrenzen. Dieses Interesse dürfte nunmehr entfallen sein, da die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs den Weg dafür freigemacht hat, dass Gewinne nicht nur aus den Nettokaltmieten, sondern auch aus den Betriebskosten zu erzielen sind.