Beweislast für Renovierungszustand zu Mietbeginn

Mieter sollten den Zustand einer Wohnung bei Anmietung gut dokumentieren. Kommt es bei Auszug zu Unstimmigkeiten oder der Vermieter verlangt umfangreiche Schönheitsreparaturen, tragen sie die Beweislast.

Beschluss vom 30. Januar 2024 – VIII ZB 43/23

Die Mieterin hielt die Klausel im Formularmietvertrag bezüglich der Verpflichtung zur Ausführung von Schönheitsreparaturen für unwirksam und verlangte von der Vermieterin die Renovierung der Wohnung, da ihr die Wohnung zu Mietbeginn unrenoviert übergeben und kein angemessener Ausgleich hierfür in Geld erbracht worden sei. Nach der Rechtsprechung bestünde für sie daher keine Pflicht zur Renovierung. Nachdem die Vermieterin die Durchführung der Renovierung verweigerte, erhob die Mieterin Klage auf Zahlung eines Kostenvorschusses zur Durchführung der Renovierung. Vor dem Amtsgericht erfolgte zwischen den Parteien ein Vergleich, sodass nur noch über die Kosten des Verfahrens zu entscheiden gewesen ist. Hierbei entschied das Amtsgericht zugunsten der Mieterin, während das Landgericht die Kosten der Mieterin auferlegte.
Der BGH entschied ebenso zugunsten der Vermieterin. Die Beweislast für den Einwand der Übernahme einer nicht renovierten Wohnung zu Mietbeginn trage die Mieterin. Ihre Ansicht, dass Reparaturen grundsätzlich vermieterseits zu veranlassen seien und die Beweislast daher auf der Vermieterseite läge, treffe nicht zu. Die Abwälzung von Schönheitsreparaturen auf die Mieterseite seien bereits seit Jahrzehnten anerkannt, sodass es nach allgemeinen Regelungen Aufgabe der Mieterin gewesen sei, die für sie günstigen Umstände nachzuweisen. Da ihr dies im Verfahren nicht gelungen sei, wäre sie ohne den Vergleich unterlegen und hätte daher auch die Kosten des Verfahrens zu tragen.

Kommentar: Eine problematische Entscheidung zu einem häufigen Streitpunkt. In den Formularmietverträgen wird regelmäßig darauf hingewiesen, dass die Wohnung in einem renovierten beziehungsweise nicht renovierungsbedürftigen Zustand vermietet wird. Die Vermieterseite beruft sich sodann bei Mietende auf den von ihr im Mietvertrag aufgenommenen Hinweis. Daher hätte die Beweislastverteilung auch zulasten der Vermieterseite erfolgen können. Der Mietpartei ist daher regelmäßig zu empfehlen, bereits bei Einzug den tatsächlichen Renovierungszustand durch geeignetes Bildmaterial sowie in Zeugengegenwart zu erfassen. So können bei Mietende unnötige Renovierungskosten vermieden werden.