Darlegungslast bei Mängeln
Der Beklagte ist Mieter einer Wohnung in einem hellhörigen Mehrfamilienhaus aus den 1950er-Jahren. Aufgrund von Lärmbeeinträchtigungen (Getrampel, Möbelrücken etc.), die er als unzumutbar ansah, minderte der Mieter über einen längeren Zeitraum die Miete. Der Vermieter kündigte das Mietverhältnis daraufhin.
Beschluss vom 21. Februar 2017 – VIII ZR 1/16
Der Beklagte ist Mieter einer Wohnung in einem hellhörigen Mehrfamilienhaus aus den 1950er-Jahren. Aufgrund von Lärmbeeinträchtigungen (Getrampel, Möbelrücken etc.), die er als unzumutbar ansah, minderte der Mieter über einen längeren Zeitraum die Miete. Der Vermieter kündigte das Mietverhältnis daraufhin. Zur Abwendung der fristlosen Kündigung hatte der Mieter den Betrag unter Vorbehalt nachgezahlt. Das Amts- sowie das Landgericht hielten jedoch die fristgemäße Kündigung für begründet. Der Bundesgerichtshof hat ausgeführt, dass das Landgericht sich unzulässig geweigert habe, das Vorbringen des Mieters hinsichtlich der Beeinträchtigung zur Kenntnis zu nehmen und sich hiermit auseinanderzusetzen. Die Mietminderung trifft kraft Gesetz ein. Daher genüge der Mieter grundsätzlich seiner Darlegungslast schon mit der Beschreibung eines konkreten Mangels, der die Tauglichkeit der Mietsache nicht unerheblich beeinträchtigt. Das Maß der Beeinträchtigung oder einen bestimmten Minderungsbetrag habe er hingegen nicht vorzutragen. Es sei zudem nicht zu fordern, über die Beschreibung der Mängelerscheinungen hinaus die häufig nicht bekannte Ursache des Mangels konkret zu benennen. Hier hätte das Gericht die angebotenen Beweise beispielsweise durch ein angebotenes Sachverständigengutachten einzuholen. Der Mieter könne als Laie häufig nicht unterscheiden, ob die Beeinträchtigungen auf ein unangemessenes Wohnverhalten anderer Bewohner oder (auch) die Nichteinhaltung von Schallschutzbestimmungen beruhten. Soweit der Mieter gleichwohl eine aus seiner Sicht bestehende Ursache benennt, komme es nicht darauf an, dass die Beeinträchtigungen auch eventuell baubedingten Ursprungs sind.
Kommentar: Der Bundesgerichtshof führt zu Recht aus, dass es zur Darlegung wiederkehrender Beeinträchtigungen ausreiche, eine Beschreibung vorzulegen, aus der sich die Art (Musik, Partylärm et cetera), der Zeitraum sowie der ungefähre Umfang der Belästigungen ergeben. Der Vorlage eines umfassenden Lärmprotokolls bedürfe es hierbei nicht. Schließlich sei es den Mietern in einem Mehrfamilienhaus häufig nicht möglich, die Ursache beziehungsweise die Herkunft einer Lärmquelle konkret zu identifizieren.
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