Doppelte Mieterhöhung bei Modernisierung

Nach erfolgter Modernisierung kann der Vermieter die Miete zunächst auf die ortsübliche Miete erhöhen und anschließend einen Modernisierungszuschlag verlangen. Unter Berücksichtigung beider Mieterhöhungen dürfe jedoch die Gesamterhöhung den nach der Modernisierungsmaßnahme zulässigen Erhöhungsbetrag nicht übersteigen.

Urteil vom 16. Dezember 2020 VIII – ZR 367/18

Die Vermieterin baute im WC ein Bad ein, verlangte eine Mieterhöhung in Höhe von 37 Euro als ortsübliche Miete und verwies hierbei auch auf die erfolgte Ausbaumaßnahme. Kurze Zeit später erfolgte eine Modernisierungsmieterhöhung unter konkreter Bezugnahme auf den Badeinbau. Nach erfolgtem Widerspruch der Mieterin reduzierte sie die Mieterhöhung um die zuvor erhöhten 37 Euro, da sie den Ausbau insoweit doppelt berücksichtigt habe. Die Mieterin war hiermit nicht einverstanden. Nach ihrer Ansicht sei die zweite Mieterhöhung unwirksam, sodass die zunächst unter Vorbehalt gezahlten Erhöhungsbeträge zurückzuerstatten seien. Nach ihrer Ansicht habe die erste Mieterhöhung eine Sperrwirkung. Vor dem Amts- sowie auch dem Landgericht Berlin war die Mieterin zunächst erfolgreich. Nach einer erfolgten Verfassungsbeschwerde musste eine andere Kammer des Landgerichts sich mit der Angelegenheit beschäftigen und wies den Rückzahlungsanspruch der Mieterin zurück.

Auch vor dem BGH hatte sie keinen Erfolg. Die zweite Mieterhöhung sei ebenso zulässig gewesen. Die Vermieterin habe die Miete zunächst auf die ortsübliche Miete vergleichbarer Wohnungen anheben und sodann auch eine Modernisierungsmieterhöhung geltend machen können. Da der Gesetzgeber eine kontinuierliche Modernisierung der Wohnungsbestände gewollt habe, sei die Umlegung der angefallenen Modernisierungskosten in Höhe von damals noch elf Prozent pro Jahr (nunmehr: acht Prozent) zulässig. Unter Berücksichtigung beider Mieterhöhungen dürfe jedoch die Gesamterhöhung den nach der Modernisierungsmaßnahme zulässigen Erhöhungsbetrag nicht übersteigen. Die erste nach dem Mietenspiegel erhobene Mieterhöhung müsse insoweit angerechnet werden.

Kommentar: Die Entscheidung ist zwar nachvollziehbar. Sie macht aber gleichzeitig deutlich, dass die Mieter jeweils eine Überprüfung der jeweiligen Mieterhöhungen veranlassen sollten. Insbesondere Modernisierungsmieterhöhungen sind aufgrund nicht eingehaltener Begründungserfordernisse häufig unwirksam. War bereits zuvor eine Mieterhöhung unter Bezugnahme auf die – modernisierte – Ausstattung erfolgt, gilt dies erst recht! Gleichzeitig ist geklärt, dass die Grenze zeitlich zusammenhängender Mieterhöhungen jedenfalls durch den zulässigen Betrag der Modernisierungsmieterhöhung gesetzt wird.