Eingeschränkte Kündigungsmöglichkeit des Vermieters

Urteil vom 31. Januar 2018 – VIII ZR 105/17

Die Mieterin wohnte gemeinsam mit ihrem Lebensgefährten in der Wohnung. Nach ihrem Tod machte dieser von seinem gesetzlichen Eintrittsrecht Gebrauch. Daraufhin kündigte der Vermieter das Mietverhältnis unter Berufung auf einen in der Person des Bewohners liegenden wichtigen Grund: Die monatliche Miete einschließlich der Nebenkosten in Höhe von 705 Euro wäre von ihm als Auszubildenden nicht dauerhaft zu leisten. Der Lebensgefährte der verstorbenen Mieterin widersprach der Kündigung mit der Begründung, die Miete zahlen zu können, und klagte gleichzeitig auf Erteilung der Zustimmung zu einer teilweisen Untervermietung der Wohnung. Auf diese Weise wären die monatlichen Mietzahlungen gesichert. Die Vorinstanzen haben die begehrte Untermieterlaubnis zurückgewiesen und den Räumungsanspruch des Vermieters anerkannt. Das Landgericht betonte hierbei, dass die „gefährdet erscheinende“ finanzielle Leistungsfähigkeit des Mieters dem Vermieter nicht zuzumuten sei, und hielt die Kündigung daher für berechtigt. Der Bundesgerichtshof hat das Urteil aufgehoben. Nur in Ausnahmefällen könne eine gefährdet erscheinende Leistungsfähigkeit für einen Vermieter einen Kündigungsgrund gegenüber einem nach dem Tod des ursprünglichen Mieters in das Mietverhältnis eintretenden Lebensgefährten darstellen. Für den Vermieter müsse die Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar sein. Eine objektiv bestehende Unfähigkeit des neuen Mieters zur vollständigen oder pünktlichen Mietzahlung könne einen Grund darstellen. Hierbei müssten jedoch konkrete Anhaltspunkte vorliegen, die die Annahme einer baldigen Zahlungsunfähigkeit rechtfertigten. Allein der Umstand, dass der Kläger lediglich eine Ausbildungsvergütung erhielte, würde die wirtschaftliche Leistungsunfähigkeit nicht begründen. Im Übrigen seien weitere Einnahmen des eintretenden Mieters, beispielsweise ein Anspruch auf eventuelle Sozialleistungen, ein Restvermögen beziehungsweise die zu erzielende Untermiete zu berücksichtigen.

Kommentar: Die zu begrüßende Entscheidung der Karlsruher Richter setzt enge Grenzen für eine Kündigungsmöglichkeit des Vermieters gegenüber dem nach dem Tod des Mieters in das Mietverhältnis Eintretenden. Nur in seltenen Fällen wäre eine mangelnde wirtschaftliche Leistungsfähigkeit als Kündigungsgrund denkbar, zumal praktisch jeder Bürger ohnehin im Notfall Anspruch auf staatliche Hilfen hätte, die auch die Mietzahlungen sicherten. Denkbar wäre daher allenfalls ein „sonstiger wichtiger Grund“ in der Person des Eintretenden, wie beispielsweise ein bereits zuvor gezeigtes erheblich schuldhaftes Verhalten. Hier wären insbesondere nennenswerte Verstöße gegen die Hausordnung als gewichtige Gründe zu bezeichnen.