Einwendungsausschluss gilt auch für nicht umlagefähige Betriebskosten

BGH, Urteil vom 11. Mai 2016- VIII ZR 209/15

Nicht umlagefähige Kosten müssen innerhalb von 12 Monaten durch den Mieter reklamiert werden. Andernfalls muss der Mieter diese Kosten tragen.

Der Mieter einer Eigentumswohnung hatte erst 22 Monate nach Erhalt der Betriebskostenabrechnung seines Vermieters schwerwiegende Fehler in der Abrechnung bemerkt und gerügt. So hatte der Vermieter 700,00 Euro an Betriebskostenvorauszahlungen nicht berücksichtigt und Kosten über 789,35 Euro abgerechnet, die gar keine Betriebskosten sind, Kosten für Instandhaltung und Verwaltung. Der Bundesgerichtshof entschied, trotz dieser gravierenden Fehler sei die Abrechnung formell ordnungsgemäß. Die inhaltlichen Fehler hätte der Mieter innerhalb der 12-Monats-Frist reklamieren müssen. Jetzt sei es zu spät. Das gelte nicht nur für die zu Unrecht nicht berücksichtigten Vorauszahlungen, sondern auch für die Kostenpositionen Instandhaltung und Verwaltung, die nach dem Gesetz gar nicht als Betriebskosten umlegbar sind. Nur so werde innerhalb absehbarer Zeit Klarheit über die Betriebskostenabrechnung und Vermieter- bzw. Mieteransprüche erzielt, könne die mit dem Gesetz beabsichtigte Befriedungsfunktion eintreten. Weil der Vermieter die Abrechnung für die Wohnungseigentümergemeinschaft als Grundlage seiner Betriebskostenabrechnung nahm und darin ausdrücklich vermerkt war, dass die Kosten für Instandhaltung und Wartung nicht umlagefähig sind, greift nach Ansicht des BGH im vorliegenden Fall der Grundsatz von Treu und Glauben. Der Mieter bekommt zumindest die 789,35 Euro zurück.

Kommentar: Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs besitzt eine enorme praktische Bedeutung. Die Karlsruher Richter stellten unter Fortsetzung der bisherigen Rechtsprechung zunächst klar, dass Mieter nach Ablauf eines Jahrs ab Zugang einer Abrechnung über die geschuldeten Nebenkosten mit ihren Einwendungen ausgeschlossen sind. Überraschend und neu ist aber die Feststellung, dass der Ausschluss auch für Kosten gelten soll, für die es keine vertragliche oder gesetzliche Grundlage gibt. Daher drohen Mietern erhebliche finanzielle Einbußen, wenn Betriebskostenabrechnungen nicht in der Jahresfrist beanstandet werden.

Gerade bei der Vermietung von Eigentumswohnungen stellen Vermieter nicht selten – versehentlich – Posten mit in die Abrechnung, die sie als Vermieter selbst zu tragen haben. Zudem macht die Entscheidung deutlich, dass auch die in der Abrechnung genannten Vorauszahlungen überprüfen sollten, da ein rechnerischer Fehler zu Lasten der Mieter nach Ablauf der Jahresfrist nicht mehr zu beanstanden ist.
Lediglich die Besonderheit des vorliegenden Falls, in dem auch der Vermieter erkennbar von der fehlenden Umlagemöglichkeit der Verwaltungs- und Instandsetzungskosten ausgegangen war, führte zu der Bewertung, dass die ohne Rechtsgrund erhaltenen Beträge wieder zurückzuzahlen gewesen sind. Schließlich dürfte eine Rückzahlungsforderung auch nach Ablauf der Jahresfrist noch möglich sein, soweit ein Vermieter arglistig und insoweit wider besseren Wissens nicht umlagefähige Kosten erhebt. Der Beweis eines entsprechenden Vorgehens, der durch die Mieter zu erbringen wäre, ist jedoch regelmäßig nicht zu führen.