Fehlerhafte Betriebskostenabrechnung/ Kürzung der Vorauszahlungen

BGH, Urteil vom 06.02.2013 –  VIII ZR 184/12

Der in Görlitz wohnende Mieter erhielt für das Jahr 2009 von seinem Vermieter eine Betriebskostenabrechnung, die eine Nachforderung von EUR 84,26 auswies. Nachdem der Mieter genau nachrechnete, kam er zu dem Ergebnis, dass ihm ein Guthaben von EUR 376,49 zusteht. Als der Mieter daraufhin seine laufenden monatlichen Vorauszahlungen um EUR 30,00 kürzte und das errechnete Betriebskostenguthaben mit den laufenden Mieten verrechnete,  erhob die Vermieterin Zahlungsklage in Höhe des Differenzbetrages. Sowohl das Amtsgericht Görlitz als auch das Landgericht Görlitz haben der Zahlungsklage der Vermieterin stattgegeben. Mit Hinweis auf die höchstrichterliche Rechtsprechung stellten die Vorinstanzen fest, dass der Mieter angesichts der Nachforderung aus der vom Vermieter erstellten Betriebskostenabrechnung nicht berechtigt war, die Vorauszahlungen herabzusetzen. Dem Mieter stand auch nicht das Recht zu, das selbst errechnete Betriebskostenguthaben mit den nachfolgenden Mieten zu verrechnen. Im laufenden Mietverhältnis könne ein Mieter seine Kontrollrechte an den laufenden Betriebskosten lediglich im Wege eines Zurückbehaltungsrechts ausüben. Die Revision des Mieters hatte Erfolg. Der Bundesgerichtshof hat – in Abänderung  seiner bisherigen Rechtsprechung – entschieden, dass es für die Anpassung von monatlichen Betriebskostenvorauszahlungen in einem Mietverhältnis ausschließlich auf die inhaltliche Richtigkeit der Abrechnung ankommt. Dabei kann es sich bei der Anpassung sowohl um eine Erhöhung der Vorauszahlung durch den Vermieter oder aber um Herabsetzung der Vorauszahlungen – wie durch den beklagten Mieter – handeln. Beanstandet der Mieter inhaltliche Fehler einer Betriebskostenabrechnung und ermittelt ein zutreffendes Abrechnungsergebnis, ist er auch berechtigt, eine Anpassung der Vorauszahlungen auf der Grundlage des zu ermittelten Abrechnungsergebnisses vorzunehmen. Der Mieter hat die von ihm gerügten inhaltlichen Fehler der Betriebskostenabrechnung selbst korrigiert und das sich daraus ergebende Abrechnungsguthaben zutreffend errechnet. Einen Anspruch auf Korrektur der Abrechnung gegenüber dem Vermieter, den er mittels des durch die Vorinstanzen zugestandenen Zurückbehaltungsrechts durchsetzen könnte, besteht somit nicht mehr. Deshalb gibt es auch keinen Grund dafür, dem Mieter die Aufrechnung mit den von ihm beanspruchten Betriebskostenguthaben zu verwehren.

Kommentar: Mit dieser Entscheidung haben die Karlsruher Richter klargestellt, dass die Grundlage für eine Veränderung der Höhe der monatlichen Betriebskostenvorauszahlungen ausschließlich die fehlerfreie und inhaltlich richtige Abrechnung sein kann. Aus diesem Grunde können Mieter laufende Betriebskostenvorauszahlungen kürzen, wenn sie die ursprünglich fehlerhafte Abrechnung des Vermieters eigenständig berichtigen und ein Guthaben errechnet haben. Dabei sollen aber Mieter nicht fahrlässig vorgehen und leichtfertig vermeintliche Abrechnungsfehler zum Anlass nehmen, Betriebskostenabrechnungen zu ihren Gunsten zu korrigieren, sondern stets den fachlichen Sachverstand ihrer Mietervereine nutzen. Nur dadurch kann verhindert werden, dass vorschnelle Änderungen des Betriebskostensaldos zu einem Mietrückstand führen können, der möglicherweise eine Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigen kann.