Formelle Anforderungen an Modernisierungs­mieterhöhung

Urteil vom 25. Januar 2023 – VIII ZR 29/22

Der Mieter erhielt eine Mieterhöhung nach Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen. Hierin wurden in tabellarischer Form die einzelnen Modernisierungsmaßnahmen, getrennt nach gemeinschaftlich genutzten Gebäudeteilen beziehungsweise der alle Wohnungen gleichermaßen betreffenden Flächen, etwa die Dämmung der Außenwände, des Dachs und der Kellerdecken, die Erneuerung der Elektroleitungen im Treppenhaus und Erneuerung der Fenster und Eingangstür, genannt. Auf die hierauf anfallenden Gesamtkosten erfolgte vermieterseits ein Abzug für die ersparten Instandhaltungskosten, die im Rahmen einer Modernisierungsmieterhöhung nicht ansetzbar sind. Es verblieb eine Mieterhöhung in Höhe von 179,25 Euro, die unter Berücksichtigung der Gesamtwohnfläche von 452,60 Quadratmetern sowie der Wohnfläche des Mieters von 71,70 Quadratmetern berechnet wurde. Der Mieter hielt die Mieterhöhung jedoch für nicht ausreichend begründet und behielt zunächst vor dem Amts- sowie dem Landgericht Recht.

Der BGH stellt erneut darauf ab, dass in formeller Hinsicht keine zu großen Anforderungen an die Mieterhöhungserklärung zu stellen seien. Es sei ausreichend, dass die Mieter den Grund sowie den Umfang der Maßnahmen nachvollziehen können. Es müsse zudem erkennbar sein, in welcher  Höhe Kosten für ansonsten erforderliche Instandsetzungen eingespart würden. Diese seien daher durch Angabe einer nachvollziehbaren Quote von den Gesamtkosten abzuziehen. Dieser Anforderung werde die Mieterhöhung gerecht. Es sei nicht erforderlich, eine weitere konkrete Untergliederung der Modernisierungsmaßnahmen bezüglich der bei den einzelnen Positionen jeweils angefallenen Gesamtkosten vorzunehmen. Eine zusätzliche Untergliederung in einzelne Gewerke beziehungsweise Berechnungspositionen verschaffe den Mietern keinen maßgeblichen Erkenntnisgewinn. Diese können die Berechnung der Mieterhöhung beziehungsweise der nicht umlagefähigen Instandsetzungsmaßnahmen durch eine zuvor beim Vermieter einzuholenden Auskunft beziehungsweise durch die Einsichtnahme in die zugrundeliegenden Belege überprüfen.

Kommentar: Diese Rechtsprechung darf spätestens seit dieser Entscheidung als gesichert angesehen werden. Mieterhöhungen nach erfolgten Modernisierungsmaßnahmen sind daher jedenfalls in formeller Hinsicht für Vermieter erleichtert worden. Aufgrund der Komplexität der Materie sollten die Mieter jedoch regelmäßig eine entsprechende Mieterhöhung nicht ohne Einholung eines Rechtsrats anerkennen. Hierbei gilt es zu klären, ob die Angabe einer pauschalen Quote der von den Gesamtkosten abzuziehenden Reparaturkosten angemessen erscheint. Auf Vermieterseite werden diese Kosten nicht selten zu gering angesetzt, um eine höhere Mieterhöhung zu erzielen. Darüber hinaus ist festzustellen, inwieweit die als Modernisierungsmaßnahme dargestellten Arbeiten tatsächlich die erforderliche nachhaltige und insoweit dauerhafte Wohnwertverbesserung bewirken.