Fristlose Kündigung bei unverschuldeter Geldnot zulässig

BGH, Urteil vom 04. Februar  2015 – VIII ZR 175/14

Der Vermieter kann u.a. dann fristlos kündigen, wenn ein Mietrückstand von insgesamt zwei Monatsmieten besteht. Auf ein Verschulden des Mieters kommt es nicht an.

Der Mieter bewohnt seit Dezember 2010 eine 140 Quadratmeter große Wohnung des Vermieters in Langenfeld. Ab Oktober 2011 bezog der Mieter Leistungen nach dem Sozialgesetzbuch II. Seit Januar 2013 leitete er die für seine Wohnung vom Jobcenter erhaltenen Mieten nicht mehr an seinen Vermieter weiter. Dieser kündigte darauf am 17. April 2013 fristlos und reichte im Juni Räumungsklage ein. Aufgrund einer einstweiligen Anordnung des Sozialgerichts gab das Jobcenter eine Verpflichtungserklärung zur Übernahme aufgelaufener Mietschulden ab. Das ab Juli 2013 nunmehr zuständige Sozialamt lehnte die Übernahme der Wohnkosten ab, wogegen der Mieter Widerspruch erhoben und einstweiligen Rechtsschutz beantragt hat. Mit einstweiliger Anordnung vom 30. April 2014 verpflichtete das Sozialgericht das Sozialamt, die Mieten vom September 2013 bis Juni 2014 zu zahlen. Gestützt auf die rückständigen Mieten für Oktober 2013 bis März 2014 hat der Vermieter das Mietverhältnis erneut fristlos gekündigt. Sowohl das Amtsgericht Langenfeld als auch das Landgericht Düsseldorf haben der Räumungsklage stattgegeben. Die Revision des Mieters hatte keinen Erfolg. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass die Kündigung vom März 2014 wirksam ist. Der Mieter war zu diesem Zeitpunkt erneut mit sechs Monatsmieten im Verzug. Der Kündigung steht auch nicht entgegen, dass der Mieter auf Sozialleistungen angewiesen war und diese Leistungen rechtzeitig beantragt hatte. Bei Geldschulden befreien wirtschaftliche Schwierigkeiten den Schuldner auch dann nicht von den Folgen verspäteter Zahlung, wenn sie auf unverschuldeter Ursache beruhen. Das Prinzip „Geld hat man zu haben“ gilt auch für Mietschulden. Der Schutz des nicht rechtzeitig zahlenden Mieters vor dem Verlust der Wohnung wird ausschließlich dadurch sichergestellt, dass der Mieter einmalig innerhalb von zwei Jahren eine fristlose Kündigung durch vollständige Zahlung der Rückstände unwirksam machen kann. Weil die Kündigung schon im April 2013 durch die Verpflichtungserklärung des Jobcenters unwirksam geworden ist, konnte die weitere Kündigung vom März 2014 durch Zahlungen des Sozialamts nicht beseitigt werden.

Kommentar: Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs und der Vorinstanzen beruht auf der aktuellen Gesetzeslage, ist jedoch unbefriedigend. Danach kann Mietern auch dann wegen Zahlungsverzugs fristlos gekündigt werden, wenn sie unverschuldet in Geldnot geraten sind. Es muss gefragt werden, ob der Grundsatz „Geld hat man zu haben“ auch dann zur Anwendung gelangen soll, wenn ein Transferleistungsträger zu vertreten hat, dass die Mietzahlungen ausbleiben. Angesichts der eindeutigen Gesetzeslage und der an Klarheit nichts zu wünschen übrig lassenden Rechtsprechung verbleibt nur ein Appell an den Gesetzgeber, den unbefriedigenden Zustand zu beenden.