Fristlose Kündigung bei wiederholt verspäteten Mietzahlungen

BGH, Urteil vom 29. Juni 2016- VIII ZR 173/15

Es gibt keinen allgemein gültigen Grundsatz, wonach eine fristlose Kündigung wegen unpünktlicher Mietzahlungen grundsätzlich ausgeschlossen ist, wenn die Mietzahlungen von einer Behörde erbracht werden und diese nicht rechtzeitig zahlt. Vielmehr hat eine Gesamtabwägung zu erfolgen.

Aufgrund von Zahlungsrückständen und wiederholt unpünktlicher Mietzahlungen kündigte die Vermieterin ihrer Mieterin sowie den beiden volljährigen Töchtern die Wohnung fristlos sowie hilfsweise auch fristgemäß. Der Mietanteil für die Mutter und für eine der beiden Töchter wurde durch das Jobcenter – allerdings wiederholt unpünktlich – gezahlt. Bereits im Februar 2013 erfolgte erstmals eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs sowie eine Räumungsklage. Nachdem die Behörde eine Zahlungsverpflichtung abgegeben hatte, wurde die Sache für erledigt erklärt. In dem Zeitraum von August 2013 bis März 2014 erfolgten wiederum nur Teil- beziehungsweise verspätete Zahlungen, die zu einer erneuten Kündigung führten. Das Amtsgericht hatte der Räumungsklage stattgegeben, das Landgericht Hamburg sie hingegen abgewiesen. Die Mietrückstände seien lediglich durch die verspäteten Mietzahlungen, die seitens des Jobcenters für eine Tochter direkt an die Vermieterin geleistet wurden, entstanden. Mangels eines Verschuldens der Mieterin sei daher die fristlose Kündigung unberechtigt.

Der BGH erklärte zunächst, dass ein wichtiger Grund zur fristlosen Kündigung vorläge, soweit der Vermieterin unter Berücksichtigung sämtlicher Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Mieterin, die weitere Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden könne. Hier sei auch jeweils das Verhalten in der Vergangenheit zu berücksichtigen. Hierbei betonten die Richter, dass ein Verschulden des Jobcenters hinsichtlich der Sicherstellung der pünktlichen Zahlungen der Mieterin grundsätzlich nicht zuzurechnen wäre. Eine öffentliche Stelle sei kein sogenannter „Erfüllungsgehilfe“ eines Mieters hinsichtlich der Sicherstellung der Mietzahlungen. Es gebe keinen allgemeinen Grundsatz, wonach eine fristlose Kündigung ausgeschlossen sei, wenn die Mietzahlungen der Behörde nicht rechtzeitig erfolgten. Auch ohne Vorliegen eines Verschuldens falle die Gesamtabwägung zum Nachteil der Mieterin aus, soweit sich die unpünktlichen Zahlungen über einen längeren Zeitraum erstreckten beziehungsweise die Vermieterin im besonderen Maße auf die pünktlichen Mietzahlungen angewiesen sei. Dies gilt insbesondere für Vermieter, die erkennbar mit den Mietzahlungen ihre Kredite bedienen müssten oder ihren Lebensunterhalt durch die Mieteinnahmen bestreiten würden. Im vorliegenden Fall erfolgte zudem bereits kurz vorher eine Klage wegen Zahlungsverzugs, sodass das Mietverhältnis bereits nicht störungsfrei verlief. Der BGH hob daher das Urteil des Landgerichts auf und verwies die Sache zur weiteren Sachverhaltsaufklärung zurück an das Landgericht.

Kommentar: Die Entscheidung macht zwar nochmals deutlich, dass verspätete beziehungsweise nicht vollständig geleistete Mietzahlungen, die durch staatliche Stellen direkt erbracht werden, nicht ohne Weiteres durch die Mieter zu vertreten sind und unbedingt eine fristlose Kündigung nach sich ziehen können. Die Entscheidung zeigt jedoch ebenso, dass die Mieter die pünktlichen Mietzahlungen jeweils kontrollieren sollten und mithin nicht darauf vertrauen dürfen, dass bei unpünktlichen Zahlungen durch die Behörde mangels eigenen Verschuldens der Verlust der Wohnung nicht eintreten werde. Insbesondere bei auch für die Mieter erkennbar verspäteten Zahlungen wird ein aktives Tätigwerden seitens der Mieter gegenüber dem Leistungsträger erforderlich sein. Ansonsten droht der Verlust der Wohnung!