Fristlose Kündigung: Was gilt als erheblicher Zahlungsverzug?

Für die Bewertung einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs mit einem nicht unerheblichen Teil der Miete für zwei aufeinander folgende Termine ist die Höhe des Gesamtrückstandes maßgeblich.

BGH,Urteil vom 8. Dezember 2021 – VIII ZR 32/20

Die Mieterin hatte eine monatliche Miete von 704 Euro zu zahlen. Im Januar 2018 überwies sie jedoch 135 Euro zu wenig und im Februar keine Miete mehr. Die Vermieterin kündigte daraufhin der Mieterin fristlos. Aus ihrer Sicht war der über die beiden Monate entstandene Mietrückstand von 839 Euro nicht mehr unerheblich und sie daher zur außerordentlichen Kündigung berechtigt gewesen. Die Mieterin räumte die Wohnung nicht, sodass die Vermieterin Klage erhob. Das Amtsgericht erkannte den Räumungsanspruch an. Das Landgericht Berlin hielt die Kündigung jedoch für nicht begründet, da der Mietrückstand im Januar lediglich rund 19 Prozent betrug und daher unerheblich gewesen sei. Um einen zur fristlosen Kündigung berechtigenden Mietrückstand anzunehmen, hätten die Fehlbeträge in den beiden Monaten zumindest etwa die Hälfte der jeweils fälligen Miete ausmachen müssen.

Der BGH sah das anders und hielt den Räumungsanspruch für begründet. Es sei unerheblich, wie hoch der jeweilige Mietrückstand in den beiden Monaten für sich betrachtet gewesen sei. Entscheidend sei lediglich die Gesamtsumme des Fehlbetrags. Diese lag bei mehr als einer Monatsmiete und könne unter Berücksichtigung der Gesetzeslage daher nicht mehr als unerheblich angesehen werden.

Kommentar: Die hinsichtlich der eindeutigen Rechtslage nicht überraschende Entscheidung macht einmal mehr deutlich, dass bereits ein Mietrückstand innerhalb von zwei Monaten, der lediglich knapp oberhalb einer Monatsmiete liegt, die Gefahr eines Wohnungsverlustes begründet. Es sollten daher keine Mieteinbehalte ohne vorherige Einholung eines Rechtsrats vorgenommen werden. Ohnehin ist auch bei kurzfristigen Zahlungsschwierigkeiten eine umgehende Kontaktaufnahme mit der Vermieterseite zwecks Vermeidung einer streitigen Auseinandersetzung zu empfehlen. Soweit unter Umständen eine Mietminderung in Betracht kommt, sollte im Zweifel zunächst die Miete ausdrücklich unter Vorbehalt eines noch geltend zu machenden Minderungsbetrags entrichtet werden.