Fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs und Heizkostenabrechnung

Für die formelle Ordnungsgemäßheit einer Heizkostenabrechnung ist ohne Bedeutung, ob die der Abrechnung zugrunde gelegten Verbrauchswerte auf abgelesenen Messwerten oder auf einer Schätzung beruhen.

BGH, Urteil vom 24. August 2016- VIII ZR 261/15

Aufgrund entstandener Mietrückstände kündigte die Vermieterin das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs fristlos. Hierin enthalten war eine Nachforderung aus zwei Heizkostenabrechnungen, für die die Verbrauchserfassungen teilweise geschätzt wurden, ohne dies in der Abrechnung offenzulegen. Das Amtsgericht hat den Mieter zur Räumung verurteilt. Das Landgericht Berlin hat hingegen die Forderungen der Vermieterin aus der Heizkostenabrechnung mangels Vorliegen einer Schätzgrundlage zurückgewiesen. Da der Mieter noch mit einem Betriebskostenguthaben aufrechnen konnte, liege der Zahlungsrückstand unterhalb der erforderlichen zwei Monatsmieten.

Der Bundesgerichtshof hat den Mieter hingegen zur Räumung verurteilt. Für die formelle Ordnungsgemäßheit der Heizkostenabrechnung sei es ohne Bedeutung, ob der in der Abrechnung genannte Verbrauch auf korrekt erfassten Messwerten oder auf einer Schätzung beruhte. Ebenso spiele es zunächst keine Rolle, ob die vom Vermieter vorgenommene Schätzung den Anforderungen der Heizkostenabrechnung entspräche. Eine entsprechende Erläuterung der Schätzgrundlage hätte die Vermieterin erst im Rahmen einer inhaltlichen Auseinandersetzung über die Heizkostenabrechnung vornehmen müssen.

Kommentar: Die Entscheidung macht nochmals deutlich, dass die Anforderungen an eine formwirksame Heiz- und Betriebskostenabrechnung recht gering sind. Es reicht zunächst aus, dass diese in den Grundzügen nachvollziehbar erscheint. Die inhaltlichen Bedenken gegen eine Nebenkostenabrechnung können selbstverständlich noch geltend gemacht werden. Dies sollte jedoch nicht in einem Räumungsprozess, der den Verlust der Wohnung bedeuten könnte, geschehen.