Fristlose und gleichzeitige ordentliche Kündigung möglich

Urteil vom 19. September 2018 – VIII ZR 261/17

Der Mieter hatte in zwei aufeinanderfolgenden Monaten die Miete nicht gezahlt. Daraufhin kündigte der Vermieter das Mietverhältnis fristlos sowie auch fristgemäß wegen Zahlungsverzugs. Der Mieter zahlte umgehend die Mieten vollständig nach, sodass aufgrund der gesetzlich geregelten Heilungswirkung die fristlose Kündigung unwirksam wurde. Um diese Rechtswirkung zu erzielen, hat der Zahlungsausgleich spätestens zwei Monate nach Zugang der Räumungsklage zu erfolgen. Der Vermieter klagte gleichwohl auf Räumung der Wohnung unter Bezugnahme auf die ebenso ausgesprochene fristgemäße Kündigung. Diese sei durch den Ausgleich der fehlenden Mieten mangels einer gesetzlichen Regelung nicht nachträglich entfallen. Nachdem das Amtsgericht diese Kündigung für wirksam gehalten hatte, hat das Landgericht Berlin die Klage abgewiesen. Die ordentliche Kündigung gehe ins Leere, da das Mietverhältnis durch den Zugang der fristlosen Kündigung zunächst ein sofortiges Ende gefunden habe und daher nicht gleichzeitig fristgemäß hätte gekündigt werden können.

Der Bundesgerichtshof stellt in seiner Entscheidung klar, dass trotz einer rechtzeitigen Nachzahlung der fehlenden Mieten und des insoweit eintretenden Wegfalls der fristlosen Kündigung die gleichzeitig ausgesprochene fristgemäße Kündigung zur Beendigung des Mietverhältnisses führen könne. Der Gesetzgeber habe lediglich geregelt, dass die fristlose Kündigung durch rechtzeitige Nachzahlung der Mieten entfiele. Diesen Umstand könne das Landgericht nicht zum Anlass nehmen, den einheitlichen Lebenssachverhalt des Zahlungsverzugs und der hierauf erklärten Kündigung künstlich in einzelne Bestandteile aufzuspalten. Der Vermieter habe mit der gleichzeitig ausgesprochenen ordentlichen Kündigung deutlich machen wollen, dass auch beim Wegfall der fristlosen Kündigung jedenfalls eine Beendigung des Mietverhältnisses aufgrund der fristgemäßen Kündigung erfolgen solle. Die Richter wiesen daher die Sache an das Landgericht zurück. Hier sei zu klären, ob die zunächst nicht gezahlten Mieten unter Berücksichtigung der Gesamtumstände derart schwer wiegten, dass das Mietverhältnis jedenfalls fristgemäß hätte gekündigt werden können.

Kommentar: Die Entscheidung der Karlsruher Richter ist aufgrund der eindeutigen gesetzlichen Regelung zwingend. Gleichzeitig macht sie deutlich, dass eine Gesetzesänderung dringend geboten ist. Es ist nicht nachvollziehbar, dass ein Mieter durch die Zahlung seiner Mietschulden innerhalb der gesetzlichen Schonfrist die fristlose, nicht jedoch die fristgemäße Kündigung unwirksam macht, die sodann zum Verlust der Wohnung innerhalb weniger Monate führen kann.