Gefälschte Vorvermieterbescheinigung als Kündigungsgrund

BGH, Urteil vom 09. April 2014 – VIII ZR 107/13

Eine gefälschte Vorvermieterbescheinigung kann eine Kündigung der Wohnung rechtfertigen.

Der Mieter bewohnt seit April 2007 eine Wohnung der Vermieterin in Hamburg. Auf Verlangen der Vermieterin hat der Mieter vor Abschluss des Mietvertrags ein Formular einer „Vorvermieterbescheinigung“ ausgefüllt zurückgereicht. Aus der Bescheinigung ergab sich unzutreffend, dass der Mieter in der Zeit von 2003 bis 2007 von einem Dritten eine Wohnung für 695 Euro mietete und seine Pflichten aus dem Mietvertrag stets pünktlich erfüllte. Nachdem im November 2009 über das Vermögen des Mieters ein Insolvenzverfahren eröffnet worden war, erklärte die Vermieterin mit Schreiben vom September 2010 die fristlose Kündigung des Mietvertrags, weil die Vorvermieterbescheinigung gefälscht gewesen sei. Der Mieter habe weder an der angegebenen Adresse gewohnt noch mit dem genannten Vermieter über den fraglichen Zeitraum einen Mietvertrag geschlossen. Das Amtsgericht Hamburg-Harburg hat die Räumungsklage abgewiesen. Das Landgericht hat auf die Berufung der Vermieterin das amtsgerichtliche Urteil abgeändert und der Räumungsklage stattgegeben. Die Revision des Mieters hatte Erfolg. Der Bundesgerichtshof hat zunächst klargestellt, dass die Vorlage einer gefälschten Vorvermieterbescheinigung eine erhebliche Verletzung der vorvertraglichen Pflichten darstellt, die die fristlose Kündigung eines Mietverhältnisses rechtfertigen kann. Die Karlsruher Richter führten weiter aus, dass Fragen nach der Person und Anschrift des Vorvermieters, der Dauer des vorangegangenen Mietverhältnisses und der Erfüllung der mietvertraglichen Pflichten – ebenso wie Fragen nach den Einkommens- und Vermögensverhältnissen – grundsätzlich geeignet sind, sich über die Bonität und Zuverlässigkeit des potenziellen Mieters ein gewisses Bild zu machen. Es handelt sich auch nicht um Fragen, die den persönlichen oder intimen Lebensbereich des Mieters betreffen und aus diesem Grund unzulässig sein könnten. Zwar hat der Mieter nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs keinen Anspruch gegen seinen bisherigen Vermieter auf Ausstellung einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung. Dies führt aber nicht dazu, dass Vermieter vor Abschluss eines Mietvertrags eine entsprechende Bescheinigung vom Mietinteressenten nicht erbitten dürfen und der Mieter eine solche Bescheinigung fälschen darf. Das Landgericht Hamburg hat allerdings das Vorbringen des Mieters, der Vermieterin sei die Fälschung bereits seit 2007 bekannt, sodass die im September 2010 ausgesprochene fristlose Kündigung unwirksam sei, rechtsfehlerhaft außer Acht gelassen. Deshalb war der Rechtsstreit an das Berufungsgericht zurückzuweisen.

Kommentar: Dem Bundesgerichtshof ist grundsätzlich darin beizupflichten, dass Mieter Fragen nach ihren Einkommens- und Vermögensverhältnissen anlässlich der Anbahnung eines Mietverhältnisses wahrheitsgemäß zu beantworten haben, weil der Vermieter sich dadurch über die Bonität und Zuverlässigkeit des potenziellen Mieters ein gewisses Bild machen kann. Problematisch wird es aber, wenn der Bundesgerichtshof die so genannte Vorvermieterbescheinigung auf einer Stufe mit den Fragen zu Einkommens- und Vermögensverhältnissen des Mieters stellt und zugleich urteilt, dass der Mieter keinen Anspruch gegen seinen bisherigen Vermieter auf Ausstellung einer entsprechenden Mieterschuldenfreiheitsbescheinigung hat. Insoweit müssen sich die Karlsruher Richter fragen lassen, was ein Mieter machen soll, der auf der einen Seite keinen Anspruch gegenüber dem bisherigen Vermieter auf die Ausstellung einer Bescheinigung hat und auf der anderen Seite der neue Vermieter sehr wohl eine entsprechende Bescheinigung „erbitten“ darf. Dem Bundesgerichtshof ist allerdings darin beizupflichten, dass die Vorlage einer „frei erfundenen“ Vorvermieterbescheinigung dann eine erhebliche Verletzung der vorvertraglichen Pflichten darstellt und die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigen kann, wenn damit die Einkommens- und Vermögensverhältnisse des Mieters verfälscht und der Vermieter über die Bonität und Zuverlässigkeit seines potenziellen Vertragspartners getäuscht wird.