Getrennte Verträge für Wohnung und Stellplatz

Beschluss vom 14. Dezember 2021 – VIII ZR 95/20

Die Mieterin einer Wohnung in Berlin konnte zunächst laut Mietvertrag einen zum Grundstück gehörenden Parkplatz unentgeltlich mitbenutzen. Nach einem Eigentümerwechsel entschied sich der neue Vermieter, die Parkplätze zu vermieten. In diesem Zuge wurde ein zweiter Mietvertrag, der ein eigenes Kündigungsrecht von drei Monaten für den Stellplatz beinhaltete, abgeschlossen. Mit Schreiben vom 22. Februar 2019 kündigte die Vermieterin diesen Stellplatz. Die Mieterin hielt die Kündigung für unwirksam, da der Stellplatzvertrag mit dem Wohnraummietvertrag aus ihrer Sicht rechtlich eine Einheit bildete und daher nicht separat hätte gekündigt werden können. Sie klagte auf Feststellung der Unwirksamkeit, hatte in den Vorinstanzen hiermit jedoch keinen Erfolg.

Auch der BGH bejaht die Möglichkeit einer separaten Kündigung des Stellplatzes. Bei einem Wohnraummietvertrag und einem weiteren Mietvertrag über einen Stellplatz spreche eine tatsächliche Vermutung für die Selbstständigkeit beider Verträge. Grundsätzlich sei eine Widerlegung dieser Vermutung zwar möglich, wenn beispielsweise der Stellplatz sich auf dem gleichen Grundstück befinde und beide Vertragsabschlüsse gleichzeitig erfolgten. Dies könne die Annahme rechtfertigen, dass der Stellplatzvertrag in den Wohnraummietvertrag einbezogen sei.

Im vorliegenden Fall fehle jedoch zum einen die Bezugnahme auf den Wohnraummietvertrag. Zudem seien auch die unterschiedlichen Kündigungsregelungen in den Verträgen zu beachten. Die identischen Kündigungsfristen der beiden Verträge seien hierbei unerheblich. Anders als beim Wohnraummietvertrag habe der Vermieter die Kündigung des Stellplatzes jedoch nicht mit einem berechtigten Interesse zu begründen. Zudem wurde die im Wohnraummietvertrag enthaltene Gestattung der Nutzung eines Stellplatzes durch Abschluss des Stellplatzmietvertrages ersetzt, sodass auch insoweit von zwei separaten Verträgen auszugehen sei.

Kommentar: Der BGH setzt seine bisherige Rechtsprechung fort. Grundsätzlich bilden zwei Verträge über Wohnraum und Stellplatz jeweils keine Einheit, sodass in der Regel der Stellplatz ohne Angabe von Gründen kündbar ist. Die Entscheidung macht jedoch deutlich, dass es sich für die Mieter jeweils lohnt, die Angelegenheit überprüfen zu lassen. Insbesondere in den Fällen, in denen zwischen Vermieter und Mieter der Mietgegenstand Wohnraum sowie der Stellplatz erkennbar eine Einheit bilden sollen, kann die Annahme eines einheitlichen Vertrags, ohne eine separate Kündigungsmöglichkeit für den Stellplatz, begründet sein. Neben einem gleichzeitigen Abschluss beider Verträge kann im Einzelfall auch eine räumliche Verbundenheit, beispielsweise bei einem erkennbar zu dieser Wohnung gehörenden Stellplatz, die Annahme einer rechtlichen Verbundenheit rechtfertigen. Bei dieser Sachlage hätten jedoch die Mieter im Fall einer eigenen Kündigung des Wohnraummietverhältnisses daran zu denken, gleichzeitig auch den Stellplatzmietvertrag zu kündigen.