Heizkosten/ Abrechnung auf Vorauszahlungsbasis unzulässig

BGH, Urteil vom 01. Februar 2012 – VIII ZR 156/11

Die Vermieterin forderte von den beklagten Mietern die Nachzahlung der Heizkosten für die Jahre 2007 und 2008. Bei den dieser Forderung zugrunde gelegten Heizkostenabrechnungen wurden lediglich die in dem Abrechnungszeitraum geleisteten Abschlagszahlungen der Vermieterin an den Energieversorger (Abflussprinzip) als Kosten berücksichtigt. Die Mieter haben mit Hinweis darauf, dass die Heizkostenabrechnung nicht den tatsächlichen Energieverbrauch berücksichtigt (Leistungsprinzip) und somit der Heizkostenverordnung widerspricht, die Nachzahlung verweigert. Das Landgericht Frankfurt a. M. als Berufungsinstanz hat festgestellt, dass eine Heizkostenabrechnung nach dem sogenannten Abflussprinzip nicht der Heizkostenverordnung entspricht und den Mietern insoweit zugestanden, den auf sie entfallenden Heizkostenanteil gemäß § 12 Heizkostenverordnung um 15 Prozent zu kürzen.

Die dagegen eingelegte Revision beider Parteien war erfolgreich. Der Bundesgerichtshof hat zunächst zu Gunsten der Mieter entschieden, dass eine Heizkostenabrechnung über die geleisteten Abschlagszahlungen (Abflussprinzip) den Vorgaben der Heizkostenverordnung nicht entspricht. In die Abrechnung sind vielmehr neben den Kosten des Betriebes der zentralen Heizanlage die Kosten der verbrauchten Brennstoffe einzustellen (Leistungsprinzip). Aus diesem Grund widerspricht die Abrechnung, in die lediglich die geleisteten Abschlagszahlungen nach dem Abflussprinzip eingeflossen sind, der Heizkostenverordnung.

Der Senat hat weiter zu Gunsten der Vermieterin entschieden, dass ein derartiger Mangel der Abrechnung nicht durch eine 15-prozentige Kürzung der Heizkosten ausgeglichen werden kann. Das Kürzungsrecht betrifft nur den Fall, dass über die Kosten des im Abrechnungszeitraum verbrauchten Brennstoffes nicht verbrauchsabhängig abgerechnet wird. Einen derartigen Fehler haben die Bundesrichter bei einer Abrechnung nach dem Abflussprinzip verneint. Aus diesem Grund ist der Rechtsstreit an das Landgericht Frankfurt a. M. zurückgewiesen worden, um der klagenden Vermieterin Gelegenheit zu geben, über die Heizkosten nach dem Leistungsprinzip abzurechnen.

Kommentar: Die Entscheidung des Bundesgerichtshofes ist richtig und gerecht. Danach müssen sich Mieter bei einer Heizkostenabrechnung nach dem Abflussprinzip nicht auf ein 15-prozentiges Kürzungsrecht verweisen lassen, sondern haben Anspruch auf eine ordnungsgemäße Abrechnung. Weiter ist den Bundesrichtern dabei beizupflichten, dass bei der Heizkostenabrechnung das Leistungsprinzip gelten soll. Welchen Sinn sollten denn aufwändige und teure Messgeräte zur Erfassung des Energieverbrauchs haben, die zudem von den Mietern zu bezahlen sind, wenn nur über Abschlagszahlungen und nicht über die tatsächlich verbrauchten Brennstoffe abgerechnet wird? Schade, dass die Bundesrichter in der Vergangenheit bei den Betriebskostenabrechnungen die Abrechnung nach dem Abflussprinzip zugelassen haben. Dabei ist es z. B. nur schwer nachzuvollziehen, dass die Mieter zunächst den aufwändigen Einbau von Wohnungswasserzählern dulden und bezahlen müssen, um im Nachhinein sich bei den Wasser- und Sielkosten nur mit einer Abrechnung über die Abschlagszahlungen und nicht über den tatsächlichen Verbrauch zufrieden geben müssen.