Indexmiete: Angabe des Basisjahrs im Mietvertrag entbehrlich

Urteil vom 26. Mai 2021 – VIII ZR 42/20          

Der Vermieter machte eine Mieterhöhung auf Basis einer im Formularmietvertrag enthaltenden Indexmietenregelung im Jahr 2017 geltend, wonach diese möglich sei, wenn die Verbraucherpreise seit Mietbeginn – hier: 2007 – sich um mehr als drei Prozent veränderten. Er nahm hierbei Bezug auf die gemäß Statistischem Bundesamt in der Zwischenzeit gestiegenen Lebenshaltungskosten für Privathaushalte. Der Mieter erkannte diese nicht an und zog vors Gericht, um die Unwirksamkeit der Indexmietenklausel feststellen zu lassen. In den Vorinstanzen blieb der Mieter damit erfolglos.

Auch der BGH entschied, dass die Regelung im Mietvertrag nachvollziehbar sei und insoweit nicht gegen das sogenannte Transparenzgebot verstoßen würde. Es sei nicht erforderlich, dass ein Basisjahr für die Indexmiete genannt wurde. Eine entsprechende Angabe sei überflüssig, da sich der Verbraucherpreisindex alle fünf Jahre auf ein neues Basisjahr beziehe. Bei einer entsprechenden Umstellung erfolge ohnehin eine Umrechnung der bisherigen Indexwerte. Daher fordere auch die gesetzliche Regelung zur Indexmiete keine Angabe eines Basisjahrs im Mietvertrag. Eine entsprechende Indexklausel müsse zudem nicht konkret auf die Nettokaltmiete Bezug nehmen, wenn dem Mietvertrag eine Unterscheidung zwischen der Nettomiete und den Betriebskosten zu entnehmen ist. Zudem müsse im Mietvertrag nicht darauf hingewiesen werden, dass der Monatsverbrauchsindex maßgeblich sei. Bei monatlicher zu leistender Mietzahlung sei dies offensichtlich. Abschließend stellte der BGH klar, dass die gesetzliche Wartezeit von einem Jahr, die zwischen zwei Indexmieterhöhungen gilt, zur Wirksamkeit der Vereinbarung keiner ausdrücklichen Erwähnung im Mietvertrag bedarf. Die Einhaltung dieser Frist sei ohnehin im Rahmen der Prüfung der Wirksamkeit der Mieterhöhung zu beachten. Vorliegend war die Regelung erkennbar eingehalten worden, es handelte sich um die erste Mieterhöhung nach zehn Jahren Mietdauer.

Kommentar: Die Entscheidung macht deutlich, dass der BGH auch bei Regelungen einer Indexmiete in einem Formularmietvertrag hinsichtlich der Wirksamkeit keine besonderen Anforderungen stellt. Die Entscheidung hat praktische Relevanz, da bei Neuvermietungen häufig entsprechende Indexmietenregelungen im Mietvertrag aufgenommen werden. Für die Mieter hat dies zur Folge, dass die ohnehin bei Neuabschluss bereits regelmäßig sehr hohen Mieten sich wegen der Steigerung der Lebenshaltungskosten erhöhen können. Diese Steigerung lag in der Vergangenheit bei 1,5 % bis 2 % jährlich! Die nun für zulässig erklärten Klauseln sind für Mieter oft schwer nachvollziehbar. Der Mieterverein hilft sowohl vor der Unterzeichnung eines Mietvertrags mit Indexmietvereinbarung, wie auch bei einer hierauf gestützten Mieterhöhung weiter.