Kein Anspruch auf Mieterwechsel bei Wohngemeinschaft

Urteil vom 27. April 2022 – VIII ZR 304/21

Eine 241 Quadratmeter große 7-Zimmerwohnung ist im Jahr 2000 an sieben Personen als Wohngemeinschaft vermietet worden. Im Jahr 2020 begehrten vier Personen ein Ausscheiden aus dem Vertrag und wünschten an ihrer Stelle die Aufnahme neuer Mieter in den Vertrag. Die Vermieterin verweigerte die Zustimmung zum Mieterwechsel, sodass die Mieter Klage erhoben. Vor dem Amtsgericht bekamen die Mieter recht. Das Landgericht hingegen wies den Anspruch ab. Bei Vermietung an eine Wohngemeinschaft sei ein Vermieter grundsätzlich nicht verpflichtet, einem Mieterwechsel zuzustimmen.

Der BGH bestätigt diese Ansicht. Der Anspruch sei ohne eine im Mietvertrag enthaltene ausdrückliche Regelung grundsätzlich nicht gegeben. Die Kenntnis des Vermieters bezüglich der Bildung einer Wohngemeinschaft bereits zu Mietbeginn sei unerheblich und würde ohne Vorliegen weiterer Umstände einen Anspruch nicht begründen. Insbesondere sei nicht bekannt, dass eine Wohngemeinschaft häufige Ab- beziehungsweise Zugänge ihrer Mitglieder zu verzeichnen habe. Zugleich müsse nicht ohne Weiteres damit gerechnet werden, dass die Wohngemeinschaft nicht auf eine gewisse Dauer beziehungsweise Konstanz angelegt sei. Anders könne der Fall lediglich bei einer Vermietung an Studenten liegen, bei der auch für Vermieter mit einem häufigen Wechsel zu rechnen ist. Auch eine in den Vorjahren erfolgte Zustimmung eines Mieterwechsels führte nicht zu einem generellen Anspruch für zukünftige Begehren. Diese könne auch als ein einmaliges Entgegenkommen gewertet werden. Es widerspräche auch der Vertragsfreiheit, zumal die Vermieter ansonsten einseitig das wirtschaftliche Risiko hinsichtlich der Solvenz zukünftiger Mieter trügen. Gleichzeitig sei das Interesse der Mieter aufgrund der Möglichkeit der Vornahme einer Untervermietung hinreichend gewahrt. Es obliege insoweit den Mietern, bei Vertragsabschluss eine für sie günstige Regelung einer Mieterwechselklausel mit aufzunehmen.

Kommentar: Die Entscheidung ist insbesondere in Groß- beziehungsweise Universitätsstädten, in denen aufgrund enger Wohnungsmärkte häufig sich auch Wohngemeinschaften notwendig bilden, praxisrelevant. Ohne eine ausdrückliche schriftliche Bestätigung zukünftiger Mieterwechsel dürfte ein Anspruch seitens der Mieter nicht realisierbar sein. Gleichzeitig dürften vorherige Zustimmungen seitens der Vermieter allerdings – lebensnah – nicht zu erwarten sein. Es dürfte daher lediglich in den Fällen, in denen es sich erkennbar um eine reine Studentenwohngemeinschaft handelt, ein Anspruch auf Mieterwechsel bestehen.