Kein Eigenbedarf für Gesellschafter einer KG oder OHG

Kommanditgesellschaften (KG) oder Handelsgesellschaften (OHG) können ein Wohnraummietverhältnis nicht wegen Eigenbedarfs ihrer Gesellschafter kündigen.

BGH, Urteil vom 15. Dezember 2010 – VIII ZR 210/10

Dem in Hamburg lebenden Mieter hat die Vermieterin, eine GmbH § Co. KG, das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs gekündigt. Begründet wurde der Eigenbedarf damit, dass die 5-Zimmer-Wohnung für die betagten Gesellschafter der Vermieterin benötigt würde.

Nachdem sowohl das Amtsgericht als auch das Landgericht Hamburg die Räumungsklage abgewiesen hatten, hat auch der BGH dem Mieter Recht gegeben. In Fortsetzung der bisherigen Rechtsprechung stellten die Richter zunächst klar, dass die Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) grundsätzlich Eigenbedarf zu Gunsten einzelner Gesellschafter geltend machen kann, weil diese nicht schlechter zu stellen sind als Mitglieder einer einfachen Vermietermehrheit. Die Vermietereigenschaft hängt insoweit von Zufälligkeiten ab, ob die Personenmehrheit auf Vermieterseite eine Gemeinschaft oder eine Gesellschaft bildet. Dem gegenüber setzt die Gründung einer Kommanditgesellschaft (KG) oder einer offenen Handelsgesellschaft (OHG) regelmäßig eine umfangreiche organisatorische und rechtsgeschäftliche Tätigkeit bis hin zur Eintragung in das Handelsregister voraus. Die Vermietung einer Wohnung durch eine KG oder OHG erfolgt somit nicht „zufällig“, sondern beruht auf einer bewussten Entscheidung aufgrund wirtschaftlicher, steuerlicher und haftungsrechtlicher Überlegungen. Aus diesem Grunde steht diesen Gesellschaften ein Recht des Eigenbedarfs zu Gunsten ihrer Gesellschafter nicht zu. Demzufolge war die Eigenbedarfsklage auch abzuweisen.

Mit dieser Entscheidung stellt der BGH klar, dass die Mieter – bis auf die Gesellschaft bürgerlichen Rechts – vor Kündigung wegen Eigenbedarfs bei Personen von Handels- oder Kapitalgesellschaften geschützt sind. Eine gute Nachricht für Mieter, deren Vermieter eine GmbH, AG, KG oder eine OHG ist.