Kein Härteeinwand bei Grund zur fristlosen Kündigung

Urteil vom 1. Juli 2020 – VIII ZR 323/18

Die Mieterin bewohnt die Wohnung seit mehr als 30 Jahren. Wegen aufgelaufener Zahlungsrückstände kündigten die Vermieter das Mietverhältnis zum einen fristlos und zum anderen hilfsweise auch ordentlich. Während der anschließenden Räumungsklage glich das Jobcenter den Rückstand von 2.757 Euro in voller Höhe aus, sodass aufgrund der gesetzlichen Regelung die fristlose Kündigung unwirksam war. Gegen die allerdings noch bestehende ordentliche Kündigung wendete die Mieterin ein, dass ihr aufgrund der langen Mietdauer sowie der bei ihr wohnenden beiden Kinder, die Entwicklungsauffälligkeiten aufwiesen, eine Räumung der Wohnung nicht zuzumuten sei. Es läge daher eine soziale Härte im Sinne des Gesetzes vor. Das Amtsgericht hatte den Räumungsanspruch gleichwohl anerkannt, wohingegen das Landgericht die Räumungsklage aufgrund der vorliegenden Härtefallgründe abwies und eine Fortsetzung des Mietverhältnisses anerkannte.

Der BGH entschied, dass die bestehenden Härtefallgründe nicht zu berücksichtigen seien. Nur gegen eine ordentliche Kündigung seien gegebenenfalls entsprechende Gründe einzuwenden. Soweit jedoch, wie vorliegend, auch Gründe für eine fristlose Kündigung vorliegen, können Härtefallgründe nicht mehr geltend gemacht werden. Hierbei sei es auch unerheblich, ob bereits eine fristlose Kündigung ausgesprochen worden sei. Mit Vorliegen eines erheblichen Vertragsverstoßes spielten Härtefallgründe keine Rolle mehr.

Kommentar: Die Entscheidung macht deutlich, dass Mieter bei einem erheblichen Vertragsverstoß, wie beispielsweise einem nennenswerten Zahlungsrückstand, auch nach vollständigem Ausgleich der Forderung und insoweit dem Wegfall der Gründe für eine fristlose Kündigung, sich häufig nicht mehr mit Erfolg gegen die noch im Raum stehende fristgemäße Kündigung wehren können, auch wenn an sich nachvollziehbare Gründe für einen weiteren Verbleib in der Wohnung aufgrund einer Härtefallsituation existieren. Die Entscheidung zeigt gleichzeitig, dass die Vermieter vorliegend nicht einmal ausdrücklich eine fristlose Kündigung aussprechen müssen. Insbesondere auch Mietern, die bereits viele Jahre lang in ihrer Wohnung leben und im Wohnumfeld verwurzelt sind, stehen daher regelmäßig keine Widerspruchsgründe zu, soweit auch ein Grund für eine außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses vorliegt. Diese Entscheidung schränkt die Widerspruchsmöglichkeit gegen eine Kündigung zu Lasten der Mieter ein.