Kein Rückgriff auf Mietkaution wegen verjährter Betriebskostennachforderungen

BGH, Urteil vom 20. Juli 2016- VIII ZR 263/14

Der Vermieter kann gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters nicht mit bereits verjährten Betriebskostennachforderungen aufrechnen. Nach Eintritt der Verjährung ist ihm der Rückgriff auf die Kaution verwehrt. Der Kläger war bis 2009 Mieter einer Wohnung. Zu Beginn des Mietverhältnisses hatte der Mieter eine Verpfändungserklärung abgegeben und das Sparbuch als Mietsicherheit der Vermieterin überreicht. Für die Jahre 2006 bis 2009 erfolgten die jeweils im Folgejahr zugestellten Betriebskostenabrechnungen, die zugunsten der Vermieterin Nachzahlungsansprüche auswiesen. Mit der Ende 2012 eingereichten Klage, die der Vermieterin Anfang 2013 zugestellt wurde, begehrte der Mieter die Kautionsabrechnung, das heißt die Pfandrückgabe und Aushändigung des Sparbuchs. Die Vermieterin berief sich in ihrer Widerklage demgegenüber auf die aus ihrer Sicht noch offenen Betriebskostenabrechnungen und machte diese geltend. Das Amtsgericht wie auch das Landgericht Erfurt wiesen die Klage ab.

Der Bundesgerichtshof hob das Berufungsurteil auf. Der Anspruch der Mieterin hinsichtlich der Mietkaution werde erst fällig, soweit eine angemessene Überlegungsfrist abgelaufen sei und seitens des Vermieters keine Forderungen aus dem Mietverhältnis mehr bestünden. Zu Mitte November 2009 standen der Vermieterin die Nebenkostenansprüche für 2006 bis 2008 noch zu und hätten mit der Mietsicherheit noch verrechnet werden können. Eine Verjährung der Kautionsforderung liege daher nicht vor. Gleichzeitig wies der Bundesgerichtshof darauf hin, dass die erst Anfang 2013 im Wege der Widerklage eingeforderten Betriebskostennachzahlungen unter Berücksichtigung der eingetretenen Verjährung nicht mehr geltend gemacht werden konnten. Durch eine bestehende gesetzliche Regelung werde zwar grundsätzlich die Verjährung eines Anspruchs verhindert, für die ein Pfandrecht bestellt ist. Dies gilt nach dem Gesetz jedoch nicht für „regelmäßig wiederkehrende Leistungen“. Bei Betriebskostennachforderungen handele es sich um entsprechende Leistungen, auch wenn über die monatlichen Vorauszahlungen lediglich einmal jährlich abgerechnet werde. Daher könne der Mieter nach Eintritt der Verjährung der gesicherten Forderung die Verwertung der Mietsicherheit wegen der Betriebskostennachforderungen verhindern sowie die Mietsicherheit zurückfordern.

Kommentar: Mit dieser Entscheidung haben die Karlsruher Richter klargestellt, dass Nachzahlungsbeträge aus Nebenkostenabrechnungen nicht noch viele Jahre später und nach Eintritt der Verjährung mit der verpfändeten Sparurkunde verrechnet werden können. Diese Entscheidung dient daher auch dem Rechtsfrieden. Sie könnte zukünftig jedoch eine Auswirkung bei Kündigungen wegen Zahlungsverzugs haben. Bisher hatten die Richter stets entschieden, dass geltend gemachte Betriebskostennachforderungen nicht als Miete anzusehen sind und ein diesbezüglicher Rückstand eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses nicht ohne Weiteres rechtfertigen würde. Mit der vorliegenden Entscheidung, die auch Betriebskostennachforderungen als „regelmäßig wiederkehrende“ (Miet-)Zahlungen definiert, könnten daher unter Umständen auch kündigungsrelevante Zahlungsrückstände begründet werden.