Keine Anwendung der Mietpreisbremse bei Mieterhöhung

Urteil vom 28. September 2022 – VIII ZR 300/21

Die Mieter stimmten im Jahr 2017 einer Mieterhöhung um 63,43 auf 674,08 Euro zu. Daraufhin stellten sie fest, dass offenkundig die bereits zu Mietbeginn erhobene Miete und daher erst recht die erhöhte Miete gegen geltende Vorschriften der Mietpreisbremse verstößt und verlangten Rückzahlung der insoweit überhöhten Mieten.

Die Vermieterin wies den Anspruch zurück, sodass die Mieter Klage erhoben, die jedoch vor dem Amts- sowie dem Landgericht Berlin erfolglos gewesen ist.

Der BGH verneint ebenso einen Rückforderungsanspruch. Die beanstandete Miete beruhe nicht auf einer Vereinbarung zu Mietbeginn, sondern auf einer nachträglich anerkannten Mieterhöhung. Hierauf seien die Regelungen zur Mietpreisbremse nicht anwendbar. Die ausdrückliche Zustimmung zur Mieterhöhung sei eine wirksame Vereinbarung einer erhöhten Mietzahlung, die eine Rechtsgrundlage für die daraufhin jeweils auch erbrachten Mietzahlungen darstelle. Es liege nicht lediglich eine Vereinbarung bezüglich des isolierten Erhöhungsbetrags vor mit der Folge, die bisherige Miete wegen eines Verstoßes gegen die Mietpreisbremse beanstanden zu können. Mit der vorbehaltlosen Zahlung der sich ergebenden Gesamtmiete käme zum Ausdruck, dass die bisherige Miete nicht mehr beanstandet werde. Es bestehe zudem kein Anlass für eine entsprechende Anwendung der Vorschriften der Mietpreisbremse, da die Mieter in einem laufenden Mietverhältnis die Wirksamkeit einer Mieterhöhung überprüfen lassen können, ohne bei Ablehnung der Erhöhung den Verlust der Wohnung riskieren zu müssen.

Kommentar: Die Entscheidung verdeutlicht zunächst einmal mehr, dass die Mieter jede Mieterhöhung zunächst überprüfen lassen sollten, zumal eine unbedachte Zustimmung neben der vertraglich bindenden Regelung der zukünftig zu zahlenden Miete auch erkennbar zur Folge hätte, dass die bisher eventuell unter Verstoß gegen die Vorschriften der Mietpreisbremse gezahlten Mieten nicht rückwirkend reduziert beziehungsweise zurückgefordert werden können. In Gebieten mit einem angespannten Wohnungsmarkt, wie beispielsweise in Hamburg, sollten die Mieter ohnehin jeweils zeitnah nach Mietvertragsbeginn überprüfen lassen, ob die Vorschriften der Mietpreisbremse eingehalten worden sind. Dies ist erfahrungsgemäß häufig nicht der Fall.