Keine Ersatzwohnung: vorbeugende Räumungsklage

Nach Kündigung wegen Eigenbedarfs entschied der BGH zugunsten des Vermieters. Die nicht überraschende Entscheidung macht deutlich, dass Mieter sich gegenüber der Vermieterseite nicht zu früh und insbesondere nicht ohne zuvor eingeholten Rechtsrat äußern sollten.

Beschluss vom 25. Oktober 2022 – VIII ZB 58/21

Der Mieter erhielt im Juni 2020 eine Kündigung wegen Eigenbedarfs zum 31. März 2021. Hiergegen erhob er Widerspruch mit dem Hinweis, trotz intensiver Suche keine geeignete Wohnung gefunden zu haben und berief sich daher auf eine für ihn nicht zu rechtfertigende Härte, da er Obdachlosigkeit befürchtete. Den eigentlichen Eigenbedarf beanstandete der Mieter hierbei nicht. Der Vermieter nahm diese Äußerung des Mieters zum Anlass, eine vorbeugende Räumungsklage zu erheben, da er befürchtete, dass der Mieter bis zum Ablauf der Kündigungsfrist nicht ausziehen werde. Das Amtsgericht Lübeck hielt die vorliegende Räumungsklage für zulässig. Vor dem Landgericht hingegen erhielt der Mieter recht, da der Räumungsanspruch vor Beendigung des Mietverhältnisses nicht fällig sei.

Der BGH entschied zugunsten des Vermieters. Mit seinem Widerspruch habe der Mieter deutlich zu erkennen gegeben, nicht zum Auszug bereit zu sein, soweit eine neue Wohnung ihm nicht rechtzeitig zur Verfügung stünde. Daher habe der Vermieter vorliegend einen Anspruch, vorbeugend eine Räumungsklage zu erheben. Hierbei bleibe unerheblich, ob der Mieter die Wirksamkeit der Kündigung bestreitet. Soweit der Mieter zum Ausdruck bringe, er werde mangels Verfügbarkeit einer geeigneten Ersatzwohnung über den Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses in der Wohnung verbleiben, liege erkennbar das erforderliche „Sich-Entziehen“ der Räumungspflicht vor. Eine Verzögerung der Klagemöglichkeit des Vermieters bis zum Ende der Widerspruchs- oder der Kündigungsfrist käme einem vom Gesetzgeber nicht gewollten zusätzlichen Kündigungsschutz gleich.

Kommentar: Die nicht überraschende Entscheidung macht deutlich, dass Mieter bei Vorliegen einer Eigenbedarfskündigung sich gegenüber der Vermieterseite nicht zu früh und insbesondere nicht ohne zuvor eingeholten Rechtsrat äußern sollten. Der Hinweis des Mieters, ihm sei die Anmietung einer Alternativwohnung noch nicht möglich gewesen, eröffnet der Vermieterseite umgehend die Klagemöglichkeit auf zukünftige Räumung. Insbesondere um „Zeit zu gewinnen“ sollte daher nicht vorschnell auf eine eventuell nicht rechtzeitige Übergabe der Wohnung hingewiesen werden. Zudem bestünde im Rahmen der gerichtlichen Klärung auch ein entsprechendes Kostenrisiko.