Kosten für Müllmanagement und Rauchwarnmelder-Wartung umlagefähig

Vermieter dürfen Kosten für das Sortieren von falsch eingeworfenem Müll an Bewohnern über die Betriebskostenabrechnung als Teil der Müllkosten weitergeben, so ein Urteil des Bundesgerichtshofs.

Urteil vom 5. Oktober 2022 – VIII ZR 117/21

Die Vermieterin einer großen Wohnanlage beauftragte ein Unternehmen zur regelmäßigen Kontrolle der korrekten Befüllung der Mülltonnen. Es sollte der falsch eingeworfene Müll im Bedarfsfall sortiert werden. Die entstehenden Kosten wurden den Bewohnern in der Betriebskostenabrechnung als Teil der Müllkosten in Rechnung gestellt. Ebenso wurden die anfallenden Wartungskosten für die Rauchwarnmelder berechnet.

Die Mieter weigerten sich, die Kosten in Höhe von 22 Euro zu zahlen. Ihrer Auffassung nach handele es sich hierbei um nicht umlagefähige Betriebskosten. Sie verklagten die Vermieterin auf Rückzahlung des bereits eingezogenen Betrags. Das Amts- sowie das Landgericht wiesen die Klage ab, da es sich um umlagefähige Betriebskosten handele.

Dieser Ansicht schloss sich auch der BGH an. Aufwendungen für ein „Müllmanagement“ seien keine Verwaltungskosten, die vom Vermieter zu tragen wären. Ebenso komme es nicht darauf an, dass eine fehlerhafte Mülltrennung regelmäßig nur einem Teil der Bewohner anzulasten ist. Die Vermieter seien im Rahmen einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung des Grundstücks zur Beauftragung der Müllbeseitigung verpflichtet. Die Betriebskostenposition „Müllbeseitigung“ umfasse hierbei auch notwendige Sortierungen, zumal es sich auch um Maßnahmen zwecks Reduzierung weiterer Restmüllkosten handele. Daher verstoße die Beauftragung eines separaten Dienstleisters nicht gegen das Wirtschaftlichkeitsprinzip. Die klagenden Mieter konnten keine durch die Beauftragung des Müllmanagements entstehenden höheren Gesamtmüllkosten nachweisen. Diesbezüglich hätten sie jedoch die Darlegungs- und Beweislast.

Gleichzeitig seien auch die Wartungskosten für die Rauchwarnmelder nicht zu beanstanden. Hierbei handele es sich um regelmäßig anfallende notwendige Maßnahmen zur Aufrechterhaltung der Funktion und daher nicht um nicht umlagefähige Instandsetzungen. Die vertragliche Regelung bezüglich der Umlage der Kosten des Betriebs von Brandschutz-und Brandmeldeanlage umfasse vorliegend auch die Wartungskosten für Rauchwarnmelder.

Kommentar: Die Entscheidung überrascht nicht. Maßnahmen der Müllvermeidung dienen regelmäßig auch einem effizienten Einsatz erforderlicher Müllbehältnisse und können daher auch eine Reduzierung der „eigentlichen“ Müllentsorgungskosten ermöglichen. Allerdings können Mieter häufig keine sinkenden Müllkosten feststellen. Unter Beachtung der Wirtschaftlichkeit entsprechender Maßnahmen besteht daher eine vermieterseitige Pflicht zur jeweiligen Überprüfung der Notwendigkeit. Ansonsten entstehen lediglich unnötig weitere Betriebskosten. Ebenso ist regelmäßig zu hinterfragen, ob entsprechende Maßnahmen, jedenfalls im zumutbaren Rahmen, durch die Hausmeister erfolgen können, zumal auch bezüglich dieser Betriebskostenposition häufig nicht geringe Kosten anfallen. Bei den Kosten für die Wartung der Rauchwarnmelder ist darauf zu achten, dass keine Kosten der Anmietung dieser Geräte enthalten sind, die nicht umlagefähig und daher ausschließlich vom Vermieter zu tragen sind.