Kündigung durch beide Vermieter erforderlich

Bei der Vermietung einer Wohnung durch zwei Miteigentümer bleiben beide auch dann Vermieter, wenn der eine seinen Miteigentumsanteil später an den anderen veräußert. Als Folge müssen auch beide Vermieter die Kündigung gegenüber dem Mieter aussprechen, so der Bundesgerichtshof.

Beschluss vom 9. Januar 2019 – VIII ZB 26/17

Die Klägerin sowie ihr damaliger Ehemann waren Miteigentümer eines Zweifamilienhauses und vermieteten eine der beiden Wohnungen an die Beklagten. Später übertrug der Ehemann seinen Eigentumsanteil an die Ehefrau. Als Alleineigentümerin kündigte sie das Mietverhältnis und verklagte die Mieter auf Räumung. Diese zogen im Laufe des Prozesses aus, sodass nur noch über die Kosten zu entscheiden gewesen ist. Das Amts- sowie auch das Landgericht waren der Auffassung, dass die Mieter den Räumungsprozess wohl verloren und daher die Kosten des Verfahrens zu tragen hätten. Der BGH stellte fest, dass vielmehr die Vermieterin den Prozess verloren hätte, da die lediglich von ihr ausgesprochene Kündigung unwirksam sei. Die Kündigung hätte sie gemeinsam mit ihrem früheren Ehemann aussprechen müssen, da beide den Mietvertrag mit den Mietern abgeschlossen hatten. Es gebe zwar die Regelung, dass beim Kauf einer vermieteten Wohnung der Erwerber in alle Rechte und Pflichten des Mietvertrags eintritt („Kauf bricht nicht Miete“). Diese Regelung setze jedoch voraus, dass das Mietobjekt an eine Person, die bei Abschluss des Mietvertrags nicht mitgewirkt habe, veräußert werde. Eine entsprechende Anwendung dieser gesetzlichen Regelung sei nicht möglich. Diese habe lediglich den Sinn und Zweck, die Mieter bei einem Verkauf des Mietobjekts vor Nachteilen zu schützen. Eine entsprechende Gefahr habe jedoch nicht vorgelegen, da nach der Eigentumsübertragung auf die Ehefrau diese als Alleineigentümerin das Mietverhältnis fortgesetzt habe.

Kommentar: Die Entscheidung der Karlsruher Richter ist richtig. Die Regelung, dass bei einem Verkauf der Mietwohnung der Käufer an die Regelungen des bestehenden Mietvertrags gebunden ist, soll die Mieter vor einer willkürlichen Verschlechterung ihrer Mietsituation schützen. Insbesondere ist jeweils zu beachten, dass durch den Erwerber nicht der Abschluss eines neuen Mietvertrags verlangt werden kann, zumal hiermit regelmäßig nachteilige Regelungen für die Mieter verbunden sind. Das Mietverhältnis wurde mit der Vermieterin lediglich fortgesetzt. Die Entscheidung macht jedoch deutlich, dass insbesondere bei einer Kündigung, die für die Bewohner regelmäßig mit weitreichenden Folgen verbunden ist, überprüft werden sollte, ob bereits die Formalien eingehalten worden sind.