Kündigung wegen unverschuldeter Zahlungsrückstände

BGH, Beschluss vom 23. Februar 2016- VIII ZR 321/14

Ein Festhalten an einer ordentlichen Kündigung durch den Vermieter trotz Nachzahlung aller Mietrückstände ist weder generell rechtsmissbräuchlich, noch liegt ein Verstoß gegen Treu und Glauben vor.

Nachdem das Jobcenter Zahlungen eingestellt hatte, geriet die 6-köpfige Mieterfamilie mit den Mietzahlungen in Rückstand. Die Vermieterin kündigte daraufhin wegen Zahlungsverzugs fristlos und hilfsweise ordentlich. Bevor die Vermieterin die Räumungsklage erhob, zahlte das Jobcenter wieder und glich die rückständigen Mietrückstände vollständig aus. Aufgrund der gesetzlichen Schonfristregelung war damit die fristlose Kündigung nicht mehr Gegenstand des Verfahrens, gleichwohl aber die ordentliche Kündigung.

Der Bundesgerichtshof entschied, dass ein Festhalten an der ordentlichen Kündigung durch die Vermieterin trotz Nachzahlung aller Mietrückstände nicht ohne Weiteres rechtsmissbräuchlich sei, noch läge in einem solchen Fall immer ein Verstoß gegen Treu und Glauben vor. Das Gericht könne daher jeweils nur im Einzelfall sowie unter Würdigung der besonderen Umstände prüfen, ob der Räumungsanspruch der Vermieterin rechtsmissbräuchlich ist. Dies wurde vorliegend bejaht. Die Mieter hätten sich unmittelbar nach der Kündigung gegenüber dem Jobcenter um die Zahlung bemüht. Die Rückforderung wurde sodann vollständig ausgeglichen. Darüber hinaus seien zuvor niemals Mietrückstände entstanden. Zudem lagen keine weiteren Verletzungen mietvertraglicher Pflichten vor, sodass aus der Sicht der Richter auch für die Zukunft keine weiteren Vertragsverstöße drohen.

Kommentar: Der Beschluss des Bundesgerichtshofs ist zu begrüßen. In Anlehnung an die bisherige Rechtsprechung der Karlsruher Richter wird nochmals klargestellt, dass eine ordentliche Kündigung nach dem Ausgleich der Mietrückstände nur unter engen Voraussetzungen Bestand haben kann. Insbesondere ist jeweils eine Einzelfallbetrachtung – unter Berücksichtigung des Zahlungsverhaltens der Mieter in der Vergangenheit sowie das Bemühen um eine zeitnahe Nachzahlung des Mietrückstands – vorzunehmen.

Die Entscheidung macht jedoch auch deutlich, dass für die Mietvertragsparteien hinsichtlich der Bewertung, ob ein zunächst vorliegender Mietrückstand auch eine ordentliche Kündigung rechtfertigt oder nicht, jeweils keine sichere Beurteilung möglich ist. Da eine analoge Anwendung der Schonfristregelung in Bezug auf die ordentliche Kündigung nicht möglich ist, ist dieser Beschluss ein weiterer Beleg für das Erfordernis einer gesetzlichen Regelung zur Schaffung einer Rechtssicherheit und mithin der Erhaltung des Rechtsfriedens zwischen den Mietvertragsparteien.