Kündigungsrecht des Vermieters kann wirksam ausgeschlossen werden

BGH, Urteil vom 16. Oktober  2013 – VIII ZR 57/13

Im Fall einer Einliegerwohnung kann das Sonderkündigungsrecht nach § 573 a BGB durch eine im Mietvertrag enthaltene Kündigungsbeschränkung ausgeschlossen werden.

Die Beklagte Mieterin hat 1998 die Dachgeschosswohnung in einem aus drei Wohneinheiten bestehenden Haus in Berlin angemietet. In dem Mietvertrag heißt es u.a.: „Die Vermieterin wird das Mietverhältnis nicht auflösen. Sie kann jedoch in besonderen Ausnahmefällen das Mietverhältnis… kündigen, wenn wichtige berechtigte Interessen der Vermieterin eine Beendigung des  Mietverhältnisses notwendig machen“. Nachdem bei dem ersten Verkauf des Hauses der Ausschluss der Kündigung in dem notariellen Kaufvertrag aufgenommen wurde, ist dies bei dem anschließenden Weiterverkauf an die Kläger im Jahre 2009 nicht mehr erfolgt. Die Kläger haben die beiden Wohnungen im Erd- und ersten Obergeschoss zusammengelegt und kündigten anschließend das Mietverhältnis gegenüber der Beklagten. Die Kündigung stützt sich u.a. auf das Sonderkündigungsrecht, wonach der Vermieter auch ohne ein berechtigtes Interesse – wie z.B. Eigenbedarf – zu haben, kündigen darf, wenn der Mieter in einem Haus mit höchstens zwei Wohnungen lebt, von denen eine der Vermieter selbst bewohnt. Die Mieterin widersprach der Kündigung unter Berufung auf Härtegründe. Die Räumungsklage wurde vom Amtsgericht Berlin-Schöneberg abgewiesen. Dem gegenüber hat das Landgericht Berlin der Räumungsklage stattgegeben. Mit ihrer Revision hatte die Mieterin jedoch Erfolg. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass das Sonderkündigungsrecht (so genannte Einliegerkündigung) durch den Mietvertrag wirksam abbedungen wurde, auch wenn der Kündigungsausschluss nicht in dem von den Klägern abgeschlossenen notariellen Kaufvertrag aufgenommen wurde. Der Erwerber vermieteten Wohnraums tritt kraft Gesetzes anstelle des ursprünglichen Vermieters in die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis ein. Dies gilt auch hinsichtlich des Mietervertrages zwischen der Mieterin und dem Rechtsvorgänger der Kläger vereinbarte Kündigungsbeschränkung. Weil das Landgericht Berlin über die – nicht von der Kündigungsbeschränkung des Mietvertrages erfasste – und von den Vermietern ebenfalls ausgesprochene Eigenbedarfskündigung nicht entschieden hat, war das Räumungsurteil aufzuheben und der Rechtsstreit an eine andere Kammer des Berufungsgerichts zurückzuweisen. 

Kommentar: Es erstaunt schon, dass es erst der Entscheidung des Bundesgerichtshofes bedurfte, um das Berufungsgericht auf den sich aus dem Gesetz ergebenden Grundsatz, „Kauf bricht nicht Miete“ hinzuweisen. Insoweit schafft die Entscheidung Klarheit und zeigt Möglichkeiten auf, wie beim Abschluss eines Mietvertrages das Risiko der sogenannten Einliegerkündigung ausgeschlossen werden kann. Mietern, die mit ihrem Vermieter in einem  Ein- oder Zweifamilienhaus unter einem Dach leben, kann nur dringend angeraten werden, das Kündigungsrisiko durch Ausschluss des Sonderkündigungsrechts zu minimieren. Wünschenswert ist es auch, dass bei der Beurteilung, ob die Voraussetzung des Sonderkündigungsrechts der Einliegerkündigung vorliegt, grundsätzlich auf den Zeitpunkt der Begründung des Mietverhältnisses gestellt wird. Dadurch könnte verhindert werden, dass erst durch das nachträgliche Zusammenlegen von mehreren Wohnungen aus Mehrfamilienhäusern Zweifamilienhäuser entstehen, um die Voraussetzungen des Sonderkündigungsrechts herbeizuführen.