Mieterhöhung bei Einfamilienhaus über Mietenspiegel

BGH, Beschluss vom 26. April 2016- VIII ZR 54/15

Bei einem Mieterhöhungsbegehrens für ein Haus stellt die Bezugnahme auf einen ausdrücklich nicht anwendbaren Mietenspiegel kein formelles Begründungsmittel dar, reicht aber dann aus, soweit die verlangte Miete innerhalb der Mietpreisspanne liegt. Die beklagten Mieter bewohnen ein Reihenhaus in Berlin. Die Vermieterin forderte unter Bezugnahme auf den Berliner Mietenspiegel eine Erhöhung auf 10,23 Euro pro Quadratmeter. Im Mietenspiegel 2011 war ausdrücklich ausgeführt, dass dieser für Ein- beziehungsweise Zweifamilienhäuser und auch für Reihenhäuser nicht anwendbar sei. Das zugrunde gelegte Rasterfeld des Mietenspiegels wies für ein vergleichbares Baujahr (1995) eine Spanne von 6,01 bis 10,23 Euro auf. Sowohl das Amts- als auch das Landgericht Berlin haben die Mieter zur Zahlung der begehrten Miete verurteilt.

Der Bundesgerichtshof hat die Revision zurückgewiesen. Es genüge, wenn der Vermieter die ortsübliche Vergleichsmiete angebe und die nach seiner Auffassung einschlägigen Kategorien des Mietenspiegels (Baujahr, Größe, Wohnlage) benenne. Der formellen Wirksamkeit der begehrten Mieterhöhung stehe auch nicht entgegen, dass der Mietenspiegel für Häuser nicht anwendbar sei. Die Bezugnahme auf einen Mietenspiegel reiche jedenfalls dann aus, soweit die verlangte Miete innerhalb der Mietpreisspanne läge. Es entspräche einem Erfahrungssatz, dass die Miete für Einfamilienhäuser regelmäßig oberhalb der Miete für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern läge. Die Mieter erhielten mit dem Mietenspiegel jedenfalls eine Orientierungshilfe für die Einschätzung der ortsüblichen Miete. Inwieweit die Mieterhöhung im Einzelfall begründet sei, müsse anhand sämtlicher Lage- und Ausstattungsmerkmale geprüft werden.

Kommentar: Die Bezugnahme auf einen Mietenspiegel auch für eine Mieterhöhung bei Häusern führt eher zu einer einvernehmlichen Klärung zwischen den Mietparteien. Anderenfalls müssten Mieterhöhungen bei Einfamilienhäusern regelmäßig durch ein Gutachten oder die Benennung von Vergleichsobjekten begründet werden. Erfahrungsgemäß kommt es jedoch insbesondere bei der Einschätzung der Vergleichbarkeit der vom Vermieter genannten Häuser beziehungsweise hinsichtlich der Bewertung der in einem Gutachten genannten Kriterien häufig zu sehr unterschiedlichen Einschätzungen, sodass über die Begründung einer Mieterhöhung in diesen Fällen nicht selten vor Gericht gestritten wird. Die Bezugnahme auf einen Mietenspiegel auch bei Häusern ist daher zunächst für die Vermieterseite ein vereinfachtes Verfahren. Hierbei ist selbstverständlich jeweils zu prüfen, inwieweit die Mieterhöhung unter Berücksichtigung der Lage sowie der Ausstattung des Hauses mit der Einordnung in das genannte Rasterfeld gerechtfertigt erscheint.