Mieterhöhung: Berufung auf Höchstwert von Vergleichswohnungen

Urteil vom 24. April 2019 – VIII ZR 62/18

Der Vermieter verlangte eine Mieterhöhung auf Basis von drei Vergleichswohnungen von 5,75 Euro auf 6,52 Euro pro Quadratmeter. Die Mieterin erteilte ihre Zustimmung lediglich für 6 Euro pro Quadratmeter. Im Rechtsstreit ermittelte der Gutachter unter Berücksichtigung von 16 Vergleichswohnungen eine Mietenspanne von 4,58 bis 7,08 Euro pro Quadratmeter. Das Amts- sowie auch das Landgericht Görlitz hielten eine ortsübliche Miete von 5,80 Euro pro Quadratmeter für begründet und wiesen die weitergehende Mieterhöhung ab. Der Vermieter hatte vorgetragen, dass er eine Zustimmung bis zur Obergrenze der vom Sachverständigen ermittelten Spanne verlangen könne. Der Bundesgerichtshof entschied nun, dass bei dicht zusammen liegenden Mieten von Vergleichswohnungen eine Mieterhöhung auf den oberen Wert der Bandbreite gerechtfertigt sein könne. Stellt der Gutachter jedoch – wie vorliegend – eine große Streubreite der gezahlten Mieten fest, könne nicht ohne Weiteres der obere Wert der Spanne als berechtigte Miete zugrunde gelegt werden. Vielmehr wären qualitative Unterschiede der Vergleichswohnungen zu der zu beurteilenden Wohnung zu berücksichtigen, um eine tatsächliche Vergleichbarkeit herzustellen. Dies könne durch Zu- oder Abschläge hinsichtlich der Lage und der Ausstattungsmerkmale erfolgen. Sollte sich sodann nach wie vor eine große Bandbreite an Mieten ergeben, könne die zu ermittelnde Miete innerhalb des festgestellten Rahmens beispielsweise durch die Berechnung des Durchschnittswerts der gezahlten Miete gebildet werden.

Kommentar: Die Entscheidung ist zu begrüßen. Die Erhebung des Höchstwerts bei einer größeren Spanne von Vergleichsmieten wäre unbillig. Anderenfalls würden die tatsächlichen Ausstattungs- und Lagemerkmale der zu bewertenden Wohnung unberücksichtigt bleiben. Vielmehr würden sehr hohe Mieten, die beispielsweise durch erst kürzlich vorgenommene Neuvermietungen erzielt werden, allein zur Begründung der Mieterhöhung herangezogen werden können. Im Übrigen kann auch bei Vorliegen eines Mietenspiegels bei einer Mieterhöhung nicht jeweils der Höchstwert gefordert werden. Es ist immer eine Einzelfallprüfung hinsichtlich der Positiv- beziehungsweise Negativmerkmale der Wohnung unter Beachtung der örtlichen Rechtsprechung erforderlich.