Mieterhöhung formell wirksam, auch wenn Gutachten ohne Wohnungsbesichtigung erstellt wird

Nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs reicht es aus, wenn das Sachverständigengutachten Angaben über Tatsachen enthalte, aus denen die geforderte Mieterhöhung hergeleitet werden könne.

Urteil vom 11. Juli 2018 – VIII ZR 190/17

Der Vermieter hat seine Mieterhöhung mit einem Sachverständigengutachten begründet, obwohl der Gutachter die in Bremen liegende Wohnung nicht besichtigt hatte. Das Gutachten stütze sich auf Angaben des Vermieters und auf dem Sachverständigen bekannte ähnliche Wohnungen. Der Mieter lehnte deshalb die Mieterhöhung ab. Vor dem Amts- und Landgericht konnte sich der Vermieter mit der Mieterhöhungsklage nicht durchsetzen. Der Bundesgerichtshof sah das anders. Nach seiner Entscheidung reicht es aus, wenn das Sachverständigengutachten Angaben über Tatsachen enthalte, aus denen die geforderte Mieterhöhung hergeleitet werden könne. Der Mieter müsse hierdurch in die Lage versetzt werden, der Berechtigung der Mieterhöhung nachzugehen und diese zumindest ansatzweise nachzuvollziehen. Der Sachverständige müsse eine Aussage über den ortsüblichen Vergleichsmietzins treffen und die zu beurteilende Wohnung in das örtliche Preisgefüge einordnen. Es spiele aus formeller Sicht keine Rolle, auf welche Weise der Gutachter zu seinem Ergebnis komme. Die Informationen könne auch der Vermieter liefern. Der Nachweis der Berechtigung der Mieterhöhung wäre ohnehin noch zu klären. Die Begründung der Mieterhöhung diene ohnehin nicht dazu, dem Mieter bereits abschließend in die Lage einer endgültigen Beurteilung der Richtigkeit der Mieterhöhung zu versetzen.

Kommentar: Die Entscheidung ist nicht ohne Weiteres nachzuvollziehen, zumal bereits vordergründig die Kenntnis der Wohnung, die zu bewerten ist, sachgerecht erscheint. Zu beachten ist jedoch, dass hiermit noch nicht geklärt ist, ob die Erhöhung auch materiell begründet ist. Jedenfalls dürfte ein ohne Besichtigung der Wohnung erstelltes Gutachten, häufig inhaltlich angreifbar sein. Hinzu kommt, dass nach ständiger Rechtsprechung des Landgerichts Hamburg der Hamburger Mietenspiegel ohnehin die sicherste Erkenntnisquelle zur Begründung der ortsüblichen Vergleichsmiete ist.