Mieterhöhung für bereits abgeschlossene Modernisierungsmaßnahmen

Urteil vom 28. April 2021 – VIII ZR 5/20

Die Vermieterin hatte eine Vielzahl an Modernisierungsmaßnahmen sowie eine Mieterhöhung in einem Schreiben Anfang 2017 angekündigt. Neben Maßnahmen zur Energieeinsparung sollten innerhalb eines halben Jahres Balkone an- sowie verbesserte Wohnungseingangstüren eingebaut werden.

 Anfang 2017 kündigte die Vermieterin eine Vielzahl von Modernisierungsmaßnahmen sowie eine Mieterhöhung an. Neben Maßnahmen zur Energieeinsparung sollten innerhalb eines halben Jahres Balkone angebaut und verbesserte Wohnungseingangstüren eingebaut werden.

Im Juli 2018 wurde eine ab September beginnende Mieterhöhung mitgeteilt. Der Einbau der verbesserten Türen erfolgte erst im November 2018 und wurde bei der Mieterhöhung noch nicht berücksichtigt. Die Mieter waren der Auffassung, es handele sich bei den Arbeiten um ein Gesamtvorhaben. Eine Mieterhöhung sei daher erst nach Abschluss sämtlicher Arbeiten möglich. Sie forderten die unter Vorbehalt gezahlte Mieterhöhung für den Zeitraum von September bis Dezember 2018 dementsprechend zurück.

Der BGH gab wie schon die Vorinstanzen der Vermieterin recht. Grundsätzlich könne eine Mieterhöhung erst nach vollständigem Abschluss der Arbeiten erfolgen. Handele es sich aber um trennbare Maßnahmen, sei eine Mieterhöhung wegen der bereits abgeschlossenen Arbeiten zulässig. Es komme nicht darauf an, ob die Arbeiten einheitlich angekündigt worden seien. Entscheidend sei die tatsächliche Trennbarkeit. Diese liege insbesondere dann vor, wenn unterschiedliche Gewerke tätig werden.

Kommentar: Das Ansinnen des BGH voneinander unabhängige Baumaßnahmen auch getrennt geltend machen zu können, ist soweit nachvollziehbar. Die ohnehin schon komplexe Modernisierungsmieterhöhung droht für den Mieter jedoch noch unübersichtlicher zu werden. Bei etappenweiser Geltendmachung zählt bei der Überprüfung in Zukunft erst recht fundierter Rechtsrat durch den Mieterverein.