Mieterhöhung/ Mietenspiegel der Nachbargemeinde

BGH, Urteil vom 13. November  2013 – VIII ZR 413/12

Zur Begründung einer Mieterhöhung kann auf den Mietenspiegel einer vergleichbaren Gemeinde verwiesen werden, wenn kein Mietenspiegel vorhanden ist. Eine Gemeinde mit 4.450 Einwohnern ist jedoch nicht mit einer Stadt mit mehr als 500.000 Einwohnern vergleichbar.

Die Mieterin hat bei der Klägerin eine Wohnung in Röthenbach, einer kleinen Nachbargemeinde der Stadt Nürnberg, angemietet. Mit Schreiben vom 19. Dezember 2011 forderte die Vermieterin die Mieterin auf, einer Erhöhung der seit mehr als drei Jahren unveränderten Nettokaltmiete von 271,50 auf 324,50 Euro zum 1. März 2012 zuzustimmen. Die Mieterhöhung wurde mit dem Mietenspiegel der Stadt Nürnberg unter Berücksichtigung eines Abschlags von 30 Prozent begründet. Sowohl das Amtsgericht Hersbruck als auch das Landgericht Nürnberg-Fürth haben die Zulässigkeit der Klage bejaht. Auf die Revision der Mieterin hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass die Klage auf Zustimmung zu der begehrten Mieterhöhung unzulässig ist. Der herangezogene Mietenspiegel der Stadt Nürnberg ist auch unter Berücksichtigung des vorgenommenen Abschlags nicht zur Begründung der Mieterhöhung für die in der Gemeinde Röthenbach belegene Wohnung der Mieterin geeignet. Richtig ist, dass der Mietenspiegel einer vergleichbaren Gemeinde zur Begründung herangezogen werden kann, wenn kein Mietenspiegel vorhanden ist. Die Gemeinde Röthenbach mit etwa 4.450 Einwohnern ist jedoch nicht mit der Großstadt Nürnberg mit mehr als 500.000 Einwohnern vergleichbar. Die fehlende Vergleichbarkeit kann auch nicht durch einen prozentuellen Abschlag auf die Mieten in Nürnberg ersetzt werden. Aus diesem Grunde war die Mieterhöhungsklage als unzulässig abzuweisen.

Kommentar: Die Entscheidung des BGH ist zutreffend. Es ist naheliegend, dass die ortsübliche Miete einer Großstadt mit den Mieten in einer kleinen Randgemeinde nicht vergleichbar ist. Wenig hilfreich erscheint insoweit ein Abschlag auf die Mieten der Großstadt, weil es an verlässlichen Kriterien für die Berechnung der Höhe des Abschlags fehlt. Letztendlich wird der Einzelfall entscheiden, ob die Ablehnung einer Mieterhöhung aus formalen Gründen für den Mieter nicht mit einem Pyrrhussieg enden wird. Nur selten werden im nachgeholten Mieterhöhungsbegehren ein Sachverständigengutachten oder die herangezogenen Vergleichswohnungen zu den aus Mietersicht erwünschten Ergebnissen führen. Für die Parteien des Mietverhältnisses kann deshalb vorteilhafter sein, die Angemessenheit der Miethöhe stärker im Fokus zu behalten, als auf Formalien zu pochen. Dadurch könnten hohe Sachverständigenkosten und die sich daraus ergebenden unabsehbaren Ergebnisse für die Parteien eines Mietvertrags vermieden werden. Hinzu kommt, dass die vorgerichtliche Streitbeilegung erfahrungsgemäß nicht nur die Gerichte entlastet, sondern insbesondere bei  Dauerschuldverhältnissen das auskömmliche Miteinander der Vertragsparteien fördert.