Mieterhöhung: tatsächliche Wohnfläche maßgeblich

BGH, Urteil vom 18. November 2015 – VIII ZR 266/14

Eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete kann nur auf Basis der tatsächlichen Wohnfläche erfolgen.

Die Mieter bewohnen eine Fünf-Zimmer-Wohnung in Berlin-Charlottenburg. Der Mietvertrag gibt die Wohnfläche mit 156,95 Quadratmetern an. Tatsächlich ist die Wohnung aber 210,43 Quadratmeter groß. Die Vermieterin verlangt von den Mietern die Zustimmung zur Erhöhung der derzeitigen Bruttokaltmiete von 629,75 auf insgesamt 937,52 Euro. Dies begründet sie damit, dass sie nach den allgemeinen Mieterhöhungsvorschriften zu einer Erhöhung der momentan geschuldeten Miete um 15 Prozent (94,46 Euro) sowie darüber hinaus wegen einer Überschreitung der vertraglich vereinbarten Wohnfläche um 33,95 Prozent zu einer entsprechenden weiteren Anhebung berechtigt sei. Die Mieter haben nur einer Mieterhöhung um 94,46 Euro zugestimmt. Die weitere Mieterhöhung um 213,31 Euro lehnten sie ab. Sowohl das Amtsgericht Berlin-Charlottenburg als auch das Landgericht Berlin haben die Zustimmungsklage der Vermieterin abgewiesen. Auch die Revision hatte keinen Erfolg. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass es in Mieterhöhungsverfahren nur auf die tatsächliche Wohnungsgröße ankommt. Die gesetzlich vorgesehene Möglichkeit der Mieterhöhung soll dem Vermieter ermöglichen, eine angemessene, am örtlichen Markt orientierte Miete zu erzielen. Für den Vergleich ist deshalb allein der objektive Wohnwert der zur Mieterhöhung anstehenden Wohnung maßgeblich, während etwaige Vereinbarungen der Mietvertragsparteien über die Wohnungsgröße in Mieterhöhungsverfahren keine Rolle spielen können, denn sonst würden nicht die tatsächlichen, sondern die vertraglich fingierten Umstände berücksichtigt. An seiner früheren Rechtsprechung, wonach der Vermieter an einer im Mietvertrag zu niedrig angegebenen Wohnfläche festhalten muss, wenn die Abweichung nicht mehr als zehn Prozent beträgt, hält der Senat nicht mehr fest. Entsprechendes gilt auch für den umgekehrten Fall, wenn die Wohnfläche im Mietvertrag zu groß angegeben ist. Auch hier kann der Vermieter die Miete ebenfalls nur auf der Grundlage der tatsächlichen, insoweit niedrigeren Wohnfläche erhöhen. Neben der Berücksichtigung der tatsächlichen Wohnungsgröße im Rahmen der allgemeinen Mieterhöhungsvorschriften, wobei die Kappungsgrenze zu beachten ist, besteht für den Vermieter keine weitere Möglichkeit einer einseitigen Mietanpassung. Insbesondere ergibt sich aus einer unzutreffenden Wohnflächenangabe im Mietvertrag noch kein Anwendungsfall eines Wegfalls der Geschäftsgrundlage. Dem steht bereits entgegen, dass die zutreffende Ermittlung der tatsächlichen Wohnfläche regelmäßig in die Risikosphäre des Vermieters fällt.

Kommentar: Mit seiner Entscheidung hat der Bundesgerichtshof die bisherige Rechtsprechung endlich korrigiert. Danach war bei einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete die im Mietvertrag vereinbarte Wohnfläche maßgeblich, sofern diese nicht mehr als zehn Prozent nach oben oder unten von der tatsächlichen Wohnfläche abwich. Überschritt die tatsächliche Wohnfläche die vertraglich vereinbarte um mehr als zehn Prozent, konnte der Vermieter nach den Grundsätzen des Wegfalls der Geschäftsgrundlage bei einer Mieterhöhung die tatsächliche Fläche zugrunde legen. Dies hatte zur Folge, dass auch die Kappungsgrenze überschritten werden konnte. Nunmehr gilt bei Mieterhöhungen die tatsächliche Wohnfläche unabhängig davon, wie hoch die Abweichung ist und was im Mietvertrag vereinbart wurde. Leider hat es erneut fast sechs Jahre gedauert, bis der Bundesgerichtshof seine für die Mieter fatale Entscheidung aus dem Jahr 2009 (AZ VIII ZR 205/08) korrigiert hat. Es bleibt zu hoffen, dass die Karlsruher Richter die bisherige
Zehn-Prozent-Wohnflächentoleranz auch bei der Festsetzung der Miethöhe und bei den Nebenkostenabrechnungen zugrunde legen werden.