Mieterhöhung wegen Schönheitsreparaturen bei preisgebundenen Wohnungen

Urteil vom 20. September 2017 – VIII ZR 250/16

Der Kläger ist Mieter einer öffentlich geförderten Wohnung der beklagten Vermieter. Der Mietvertrag enthält eine unwirksame Renovierungsregelung. Die Vermieter verlangten daher eine Mieterhöhung für die Kosten der Schönheitsrenovierungen, da diese vorliegend durch die Vermieter auszuführen sind. Der Mieter zahlte die erhöhte Miete zunächst unter Vorbehalt der Rückforderung, da er die Vermieter für verpflichtet hielt, ihm eine Eigenvornahme der Renovierung zu ermöglichen. 

Vor dem Amts- und Landgericht Wiesbaden scheiterte der Mieter mit seinem geltend gemachten Rückzahlungsanspruch. Auch der Bundesgerichtshof verneint einen Anspruch, da die Mieterhöhung auf Basis der Regelungen im öffentlich geförderten Wohnraum rechtmäßig gewesen und auch nicht treuwidrig erhoben worden sei. Die Vermieter seien nicht verpflichtet gewesen, dem Mieter eine wirksame Renovierungsregelung vorzulegen, die es ihm ermöglicht hätte, die Renovierung selbst durchzuführen oder vornehmen zu lassen. Ebenso seien sie nicht verpflichtet gewesen, ein Angebot des Mieters zu einer entsprechenden Vertragsänderung zu akzeptieren, da unklar bliebe, welchen Inhalt eine entsprechende Regelung konkret haben sollte. Unklar bliebe insbesondere, ob eine Vertragsänderung nur für die Zukunft oder bereits rückwirkend seit Beginn des Vertrags zu gelten hätte. Es könne zwar im Einzelfall dem Verwender einer Vertragsklausel verwehrt sein, sich auf die Unwirksamkeit einer Vertragsklausel zu berufen. Im vorliegenden Fall hatte der Mieter jedoch erst circa zwei Jahre nach der Mieterhöhung die Vereinbarung einer wirksamen Renovierungsregelung verlangt. Es sei daher dem Vermieter nicht vorzuwerfen, sich aufgrund der unwirksamen Regelung auch weiterhin selbst um die notwendigen Renovierungen zu kümmern und die Zuschläge hierfür zu erheben.

Kommentar: Die Entscheidung der Richter macht deutlich, dass ein Vermieter auch bei Vorliegen der Unwirksamkeit einer Vertragsregelung nicht verpflichtet ist, mit den Mietern sodann eine wirksame Vereinbarung zu treffen, die den Mietern eine – kostengünstigere – Selbstvornahme der Renovierungen ermöglicht hätte. Ein grundsätzlich nicht existierender Anspruch auf Vornahme einer Vertragsänderung gilt jedoch auch in den Fällen, in denen ein Vermieter beispielsweise eine künftige – wirksame – Schönheitsrenovierungsregelung einfordert, die die Mieter gegen ihren Willen verpflichtete, entsprechende Renovierungen durchzuführen. Schließlich ist zu beachten, dass bei  preisfreien Wohnungen ein Vermieter ohnehin eine Mieterhöhung bei Vorliegen einer unwirksamen Renovierungsverpflichtung nicht verlangen kann.