Mieterhöhung: Zeitpunkt der Ankündigung für Vergleichsmiete entscheidend

Maßgeblicher Zeitpunkt für die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete ist die Ankündigung der Mieterhöhung und nicht ihr Inkrafttreten.

Urteil vom 28. April 2021 – VIII ZR 22/20

Unter Berufung auf die ortsübliche Vergleichsmiete machte die Vermieterin im Juli 2017 eine Mieterhöhung ab Oktober 2017 geltend. Die Mieter verweigerten die Zustimmung, da die Miete bereits über der ortsüblichen Vergleichsmiete lag. Dieser Ansicht folgte auch das Amtsgericht. Das Landgericht ließ im Berufungsverfahren die ortsübliche Vergleichsmiete durch einen Gutachter feststellen und gab auf dessen Grundlage der Vermieterin recht. Das eingeholte Gutachten bezog sich auf die ortsübliche Vergleichsmiete im Oktober 2017. Dabei stützte sich das Gutachten auch auf Wohnungen, deren Miete erst im Laufe des Jahres 2017 und somit möglicherweise nach Juli 2017 erhöht worden war.

Der BGH hat nun geurteilt, dass der maßgebliche Zeitpunkt der Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete die Ankündigung der Mieterhöhung und nicht ihr Inkrafttreten ist. Das Gutachten war daher nicht geeignet, die Zulässigkeit der Mieterhöhung zu begründen.

Kommentar: Die Überprüfung der Berechtigung einer Mieterhöhung muss schon bei ihrem Zugang möglich sein. Dies ist nur anhand der zu diesem Zeitpunkt verfügbaren Zahlen – wie etwa in Hamburg dem Mietenspiegel – möglich. Die Entscheidung des BGH sorgt daher für Rechtssicherheit. Vom Mieter kann nicht verlangt werden, bei einer angekündigten Mieterhöhung mit der Überprüfung bis zu ihrem Inkrafttreten abzuwarten.