Mietkaution / Verwertung während der Mietzeit

BGH, Urteil vom 7. Mai 2014 – VIII ZR 234/13

Der Vermieter hat im laufenden Mietverhältnis kein Zugriffsrecht auf die Mietkaution

Bei der Anmietung ihrer Wohnung in Bonn zahlte die Mieterin auf das Kautionskonto der Vermieterin 1.400 Euro. Neben dem Mietvertrag haben die Parteien folgendes vereinbart: „Der Vermieter kann sich wegen seiner fälligen Ansprüche bereits während des Mietverhältnisses aus der Kaution befriedigen. Der Mieter ist in diesem Fall verpflichtet, die Kautionssumme wieder auf den ursprünglichen Betrag zu erhöhen …“ Als die Mieterin später eine Mietminderung geltend machte, ließ sich die Vermieterin während des laufenden Mietverhältnisses das Kautionsguthaben auszahlen. Das Amtsgericht Bonn hat die Klage der Mieterin, die von der Vermieterin einverleibte Mietsicherheit wieder dem Kautionskonto gutzuschreiben und insolvent anzulegen, stattgegeben. Auch das Landgericht Bonn hat der Mieterin Recht gegeben. Die Revision der Vermieterin blieb ohne Erfolg. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass die Vermieterin nicht berechtigt war, die Kaution während des laufenden Mietverhältnisses wegen der von der Mieterin bestrittenen Mietforderung in Anspruch zu nehmen. Das Vorgehen der Vermieterin widerspricht dem Treuhandcharakter der Mietkaution. Der Vermieter ist gesetzlich verpflichtet, die ihm als Sicherheit überlassene Kaution getrennt von seinem Vermögen anzulegen. Damit wollte der Gesetzgeber sicherstellen, dass der Mieter die Kaution nach Beendigung des Mietverhältnisses auch bei einer Insolvenz des Vermieters ungeschmälert zurück erhält, soweit dem Vermieter keine gesicherten Ansprüche zustehen. Die gesetzgeberische Zielsetzung würde unterlaufen, wenn der Vermieter die Mietkaution bereits während des laufenden Mietverhältnisses auch wegen strittiger Forderungen in Anspruch nehmen könnte. Die hier zum Nachteil der Klägerin abweichende Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag ist deshalb unwirksam.

Kommentar: Das Urteil des Bundesgerichtshofs ist richtig. Mit der gebotenen Klarheit haben die Karlsruher Richter entschieden, dass die Mietkaution lediglich eine Sicherheitsfunktion hat und kein Instrument ist, um der Vermieterseite eine zusätzliche Möglichkeit zu gewähren, strittige Forderungen im laufenden Mietverhältnis durchzusetzen.