Mietminderung / Lärm durch Verkehrsumleitung

BGH, Urteil vom 19. Dezember 2012 – VIII ZR 152/12

Die Beklagten sind seit 2004 Mieter einer Wohnung der Klägerin in Berlin-Pankow. Bedingt durch Bauarbeiten an einer in der Nähe befindlichen Hauptverkehrsstraße, wurde der Verkehr durch die von den Beklagten bewohnte Straße geführt.

Aus diesem Grund minderten die Beklagten für den Zeitraum von Oktober 2009 bis November 2010 die Miete um 1.386,19 Euro. Das Amtsgericht Berlin-Pankow hat der Zahlungsklage der Vermieterin auf Begleichung der geminderten Miete stattgegeben. Auf die Berufung der Mieter hat das Landgericht Berlin das Urteil des Amtsgerichts abgeändert und – samt Klagabweisung im Übrigen – die Mieter lediglich zur Zahlung von 553,22 Euro verurteilt. Die von der Vermieterin eingelegte Revision hatte Erfolg. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass für eine Mietminderung nicht ausreichend ist, wenn der Mieter bei dem Abschluss des Mietvertrags die geringe Belastung durch Verkehrslärm als vorteilhaft empfindet und möglicherweise deshalb die Wohnung anmietet. Erforderlich ist vielmehr, dass die Vertragsparteien die geringe Verkehrsbelastung zur Beschaffenheitsvereinbarung des Mietvertrags gemacht haben. Dies konnte nicht festgestellt werden. Aus diesem Grund haben die Mieter die vorübergehende, durch die Sperrung der in der Nähe befindlichen Hauptverkehrsstraße bedingte, erhöhte Lärmbelästigung ohne eine Mietminderung hinzunehmen.

Kommentar: Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs ist – auch wenn sie für Mieter teilweise schmerzhaft sein kann – nachvollziehbar und zutreffend. Unter Berücksichtigung der Veränderungen, denen eine Großstadt unterworfen ist, wird man unter normalen Umständen nicht annehmen können, dass die Parteien eines Mietvertrags für die Zukunft veränderte Verkehrsströme überblicken, vorhersehen, geschweige denn vorübergehend ausschließen können. Wenn aber der Status quo bei der Anmietung nicht als zugesicherte Eigenschaft Bestand des Mietvertrags wird, dann müssen die Parteien hinnehmen, dass die Verkehrsströme oder die Verkehrsdichte sich, zumal vorübergehend, ändern können. Im umgekehrten Fall würde kein Mieter, der an einer Hauptverkehrsstraße wohnt, auf den Gedanken kommen, mehr Miete zu zahlen, weil die Straße vorübergehend gesperrt und dadurch ruhiger wird. Sollten tatsächliche Verkehrsbelastungen – oder Entlastungen – sich dauerhaft verändern, dann ist dies nicht durch Mietminderung oder Mieterhöhung der vertraglich geschuldeten Miete zu regeln, sondern im Rahmen eines Mieterhöhungsverfahrens. In diesem Verfahren wird die ortsübliche Vergleichsmiete unter Berücksichtigung der Gesamtumstände bestimmt.